सामान्य वारंटी डीड को समझना

टेक्सास में सामान्य वारंटी डीड के अवलोकन के लिए, विक्रेता सावधान रहें: सामान्य वारंटी डीड को समझना देखें।

सामान्यतया, विलेख एक दस्तावेज़ है जो संपत्ति में रुचि को स्थानांतरित करता है। हालांकि सभी विलेखों में वारंटी भाषा नहीं होती है, लेकिन कुछ वारंटी लगभग हर विलेख में निहित होती हैं। टेक्सास संपत्ति संहिता यह प्रावधान करती है कि जब भी किसी विलेख में "अनुदान" या "संप्रेषित" शब्दों का उपयोग होता है, अनुदानकर्ता (विक्रेता) यह वादा करता है 1) कि उसने संपत्ति का कोई भी हिस्सा किसी और को हस्तांतरित नहीं किया है, और 2) कि संपत्ति किसी भी ऋणभार से मुक्त है (धारा 5.023)।

निहित वारंटी केवल विलेख में प्राप्तकर्ता (खरीदार) को दी जाती हैं। यानी वे जमीन से जुड़े हुए नहीं हैं। केवल तत्काल खरीदार ही अनुदानकर्ता पर मुकदमा कर सकता है यदि वारंटी का उल्लंघन होता है।

एक्सप्रेस वारंटी विशेष रूप से एक विलेख में उल्लिखित होती है। वे निहित वारंटी के समान हैं, लेकिन वे अनुदान प्राप्तकर्ता और बाद के अनुदान प्राप्तकर्ताओं को अधिक सुरक्षा देते हैं, और वे अनुदानकर्ता को अधिक देयता के लिए उजागर करते हैं।

एक सामान्य वारंटी डीड में एक वारंटी होती है जो इस तरह दिखती है:

अनुदानकर्ता एतद्द्वारा अनुदानकर्ता, अनुदानकर्ता के उत्तराधिकारियों, निष्पादकों और प्रशासकों को यह सुनिश्चित करने और हमेशा के लिए उक्त परिसर की रक्षा करने के लिए बाध्य करता है, ताकि उक्त परिसर को प्राप्तकर्ता, उसके उत्तराधिकारी और असाइनियों के पास सुरक्षित रखा जा सके, और किसी भी व्यक्ति के खिलाफ, जो कानूनी रूप से दावा करता है या दावा करने का इरादा रखता है, या उसके किसी भी हिस्से के खिलाफ।

इसका क्या मतलब है? इसका मतलब है कि विक्रेता शीर्षक की किसी भी विफलता के लिए खरीदार को मुआवजा देने की गारंटी दे रहा है, संप्रभु से भूमि पेटेंट के समय तक। टेक्सास में, इसका मतलब है कि स्पेन, मैक्सिको, टेक्सास गणराज्य या टेक्सास राज्य से मूल अनुदान। इसके अतिरिक्त, यह वारंटी भूमि के लिए उपयुक्त है, जिसका अर्थ है कि यह भूमि से जुड़ी हुई है और भूमि के साथ "चलती है"। दूसरे शब्दों में, विक्रेता की गारंटी खरीदार और बाद के सभी अनुदानकर्ताओं को दी जाती है, और इसमें सभी शीर्षक दोष शामिल होते हैं, भले ही विक्रेता का उनसे कोई लेना-देना न हो और उन्हें उनके बारे में कोई जानकारी न हो, और भले ही वे 180 साल पहले उत्पन्न हुए हों।

जब एक सामान्य वारंटी डीड दिया जाता है, तो अनुदानकर्ता वादा करता है कि 1) अनुदानकर्ता संपत्ति के तीसरे पक्ष के सही दावों के खिलाफ प्राप्तकर्ता की रक्षा करेगा (शीर्षक की वारंटी), और 2) संपत्ति ऋणभार से मुक्त है (ऋणभार के खिलाफ वाचा)।

भार वह बाधा है जो भूमि के शीर्षक में होती है और जो भूमि के स्वामित्व को नहीं बदलती, लेकिन भूमि के मूल्य या उपयोग को कम करती है। उदाहरणों में ग्रहणाधिकार, कर मूल्यांकन, पट्टे और सुगमता शामिल हैं।

निहित और व्यक्त वारंटी में समानताओं और भिन्नताओं पर ध्यान दें। निहित वारंटी केवल तत्काल अनुदानग्राही तक सीमित है और यह केवल कहती है कि अनुदानकर्ता ने पहले किसी तीसरे व्यक्ति को संपत्ति नहीं दी है। एक्सप्रेस वारंटी और भी आगे तक जाती है। यह सभी बाद के अनुदानकर्ताओं तक विस्तारित होता है और शीर्षक में हर संभावित दोष को कवर करता है।

वारंटी दिए गए शीर्षक को मजबूत या विस्तृत नहीं करती है। यह इस बात की भी गारंटी नहीं देता कि अनुदानकर्ता संपत्ति का मालिक है। यह केवल शीर्षक की विफलता के मामले में अनुदानकर्ता को मुआवजा देने का वादा करता है।

शीर्षक की वारंटी का उल्लंघन तब होता है जब किसी तीसरे पक्षकार के पास संपत्ति का वैध दावा होता है - यह शीर्षक की विफलता है। उदाहरण के लिए:

• विक्रेता ने पहले किसी तीसरे पक्ष को संपत्ति का हिस्सा या पूरी संपत्ति हस्तांतरित की हो सकती है।
• हो सकता है कि पिछले मालिक ने पहले किसी तीसरे पक्ष को संपत्ति का हिस्सा या पूरी संपत्ति दे दी हो।
• संपत्ति के हस्तांतरण की तारीख से पहले किसी तीसरे पक्ष ने संपत्ति पर प्रतिकूल कब्जा कर लिया हो सकता है।
• हो सकता है कि किसी तीसरे पक्ष ने शीर्षक की एक अलग श्रृंखला के माध्यम से शीर्षक प्राप्त किया हो।

शीर्षक की विफलता पूरी या आंशिक हो सकती है। शीर्षक की पूरी विफलता तब होती है जब विलेख के कारण संपत्ति में कोई भी अधिकार अनुदानकर्ता को नहीं मिलता है। आंशिक विफलता तब होती है जब संपत्ति के हित का केवल एक हिस्सा प्राप्तकर्ता के पास जाता है।

शीर्षक की पूरी विफलता की स्थिति में, हानि वह खरीद मूल्य है जो अनुदान दाता को ब्याज सहित भुगतान किया गया है।

आंशिक विफलता की स्थिति में, नुकसान परिस्थितियों पर निर्भर करते हैं। यदि भूमि के किसी हिस्से पर शीर्षक विफल हो जाता है, तो नुकसान की गणना उस हिस्से के मूल्य को पूरे क्षेत्र के मूल्य के अनुपात में निर्धारित करके की जाती है, और फिर इस अंश को खरीद मूल्य से गुणा किया जाता है।

यदि शीर्षक एक अविभाजित हिस्सेदारी के रूप में विफल रहता है, तो नुकसान की गणना इस प्रकार की जाती है: पूरे क्षेत्र के लिए अनुदानकर्ता को दी गई कुल कीमत को परिवहन के समय पूरे क्षेत्र में एकड़ की संख्या से विभाजित करके प्रति एकड़ मूल्य प्राप्त किया जाता है, और फिर उस अविभाजित हिस्सेदारी के प्रतिशत से गुणा किया जाता है जिसके लिए शीर्षक विफल हो गया है, जब तक कि असफल हिस्सेदारी का मूल्य प्रभावित न हो क्योंकि यह एक अविभाजित हिस्सेदारी है।

यदि अनुदानकर्ता किसी तीसरे पक्ष से बकाया ब्याज खरीदकर पूर्ण शीर्षक प्राप्त करता है जो वैध मालिक है, तो खरीदार बकाया ब्याज के लिए भुगतान की गई कीमत की वसूली कर सकता है, लेकिन इन नुकसानों को पूरे पथ के लिए अनुदानकर्ता को भुगतान की गई कीमत पर सीमित कर दिया जाता है।

एक अनुदानकर्ता अन्य लागत, भुगतान किए गए करों और वकील की फीस भी वसूल कर सकता है।

बाधाएं ग्रहणाधिकार और कर आकलन को शामिल करती हैं। उपयोग पर अधिकार या प्रतिबंध भी भार हो सकते हैं। हालाँकि, सुखभोग और प्रतिबंधों को अक्सर वारंटी से बाहर रखा जाता है।

ऋणभार के खिलाफ वाचा के उल्लंघन का एक उदाहरण संपत्ति पर ऋणाधिकार का होना है। उल्लंघन तकनीकी रूप से उसी समय होता है जब वाचा बनाई जाती है। हालांकि, खरीदार 1 तक मुकदमा नहीं कर सकता है) जब तक ग्रहणाधिकार धारक संपत्ति को बंद कर के खरीदार से ले नहीं लेता, या 2) खरीदार ग्रहणाधिकार का मुक्ति करने के लिए भुगतान नहीं करता। इस स्थिति में, ग्रहणाधिकार या भार की मुक्ति के लिए आवश्यक लागत के लिए अनुदानकर्ता पर मुकदमा चलाया जा सकता है।

यदि उल्लंघन किसी बाधा पर आधारित है, जैसे कि सुखभोग या प्रतिबंध, तो नुकसान संपत्ति के मूल्य में बाधा के बिना और बाधा के साथ के अंतर के बराबर होता है। इन मूल्यों की गणना संपत्ति के हस्तांतरण के समय की जाती है।

लेन-देन के पक्ष शामिल जोखिम को आवंटित करने के कई सामान्य तरीके अपना सकते हैं।

वारंटी को सीमित करें या समाप्त करें। यदि पक्ष सहमत हैं, तो एक विशेष वारंटी डीड का उपयोग किया जा सकता है। एक विशेष वारंटी डीड में, विक्रेता वारंटी को सीमित करके अपने जोखिम को कम करता है।

शीर्षक बीमा। एक रियल एस्टेट ब्रोकर या विक्रेता को प्रत्येक खरीदार को सलाह देने की आवश्यकता होती है कि खरीदार को 1) अपने वकील द्वारा शीर्षक के सार की जांच करवानी चाहिए, या 2) एक शीर्षक बीमा पॉलिसी प्राप्त करनी चाहिए।