रिवर्स बंधक के बारे में जानें, जिसमें आवेदन करने के लिए क्या आवश्यक है, कब ऋण चुकाना होगा, और फोरक्लोजर को ट्रिगर करने के लिए क्या कारण हो सकते हैं। आप रिवर्स बंधक प्राप्त करने के संभावित विकल्पों के बारे में भी जानेंगे और रिवर्स बंधक घोटाले से कैसे बचा जा सकता है।
यह लेख संघीय व्यापार आयोग, उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो, आंतरिक राजस्व सेवा, और अर्ल कार्ल इंस्टीट्यूट फॉर लीगल एंड सोशल जस्टिस - ओपल मिशेल ली संपत्ति संरक्षण परियोजना द्वारा लिखी गई सामग्री से अनुकूलित किया गया था। 24 अक्टूबर 2022 को संशोधित किया गया।
रिवर्स बंधक एक ऐसा ऋण है जो 62 वर्ष और उससे अधिक आयु के घर मालिकों को उनके घरों की इक्विटी के खिलाफ उधार लेने की अनुमति देता है।
रिवर्स बंधक में, आप नियमित भुगतान प्राप्त करने के बदले में अपने घर की इक्विटी छोड़ देते हैं, जो आमतौर पर सेवानिवृत्ति आय के पूरक के लिए उपयोग किया जाता है।
होम इक्विटी आपके घर में आपकी हिस्सेदारी का मूल्य है। संपत्ति पर किसी भी ग्रहणाधिकार को घटाने के बाद होम इक्विटी का निर्धारण वर्तमान बाजार मूल्य से होता है।
जब आपके पास नियमित बंधक होता है, तो आप समय के साथ अपना घर खरीदने के लिए हर महीने ऋणदाता को भुगतान करते हैं। रिवर्स मॉर्गेज में, आपको एक ऋण मिलता है जिसमें ऋणदाता आपको भुगतान करता है।
रिवर्स बंधक आपके घर की इक्विटी का एक हिस्सा लेते हैं और इसे आपके लिए भुगतान में बदल देते हैं। आपको एकमुश्त राशि, मासिक अग्रिम, क्रेडिट की एक पंक्ति या तीनों के संयोजन में भुगतान प्राप्त होता है।
एक नियमित बंधक के विपरीत, जब आपके पास रिवर्स बंधक होता है तो आपके द्वारा चुकाई जाने वाली राशि समय के साथ बढ़ जाती है। ऐसा इसलिए है क्योंकि ब्याज और शुल्क हर महीने आपके लोन बैलेंस में जोड़े जाते हैं।
रिवर्स मॉर्गेज तीन प्रकार के होते हैं:
एचईसीएम और मालिकाना रिवर्स बंधक पारंपरिक गृह ऋण की तुलना में अधिक महंगे हो सकते हैं, और अग्रिम लागतें अधिक हो सकती हैं। इस पर विचार करना महत्वपूर्ण है, खासकर यदि आप थोड़े समय के लिए अपने घर में रहने या थोड़ी सी राशि उधार लेने की योजना बना रहे हैं।
होम इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम) उन घर मालिकों के लिए उपलब्ध हैं जो 62 वर्ष या उससे अधिक उम्र के हैं।
अतिरिक्त आवश्यकताओं में शामिल हैं:
आप एचईसीएम या मालिकाना रिवर्स बंधक के साथ कितना उधार ले सकते हैं, यह कई कारकों पर निर्भर करता है।
सामान्य तौर पर, आपके घर में जितनी अधिक इक्विटी होगी, और आप उस पर जितना कम बकाया होंगे, आपको उतना ही अधिक पैसा मिल सकता है।
एचईसीएम रिवर्स बंधक ऋण लेने से पहले आपको एचयूडी-अनुमोदित रिवर्स बंधक परामर्शदाता से परामर्श लेना चाहिए।
परामर्श की लागत एजेंसी और आपकी व्यक्तिगत स्थिति के आधार पर अलग-अलग हो सकती है। आवास परामर्श एजेंसी को आय और ऋण जैसे कारकों को ध्यान में रखते हुए, भुगतान करने की आपकी क्षमता का निर्धारण करना चाहिए। HUD अनुमोदित परामर्श एजेंसियां आपसे उचित शुल्क ले सकती हैं, लेकिन उन्हें परामर्श से पहले सभी शुल्कों की व्याख्या करनी चाहिए। यदि आप इसे वहन नहीं कर सकते हैं, तो वे आपसे शुल्क नहीं ले सकते।
यदि आप रिवर्स बंधक पर विचार कर रहे हैं, तो आवास परामर्शदाता के साथ चर्चा करने के लिए यहां कुछ नमूना प्रश्न दिए गए हैं:
यदि आपने परामर्शदाता से बात करने से पहले किसी ऋणदाता के साथ रिवर्स बंधक पर चर्चा की है, तो उस चर्चा के बारे में अपने परामर्शदाता को बताएं। क्या ऋणदाता ने किसी विशेष ऋण प्रकार की सिफारिश की? क्या ऋणदाता ने आपको रिवर्स बंधक के अलावा कुछ और बेचने की कोशिश की, या किसी शर्त का वर्णन किया? आपका परामर्शदाता आपको उस ऋण की विशेषताओं के बारे में निष्पक्ष जानकारी दे सकता है जिस पर आप विचार कर रहे हैं।
HUD की वेबसाइट पर एक रिवर्स बंधक आवास परामर्श एजेंसी खोजें या 800-569-4287 पर HUD के इंटरैक्टिव वॉयस सिस्टम को कॉल करें।
पारंपरिक बंधक की तरह, उधारकर्ताओं को आमतौर पर रिवर्स बंधक ऋण की शुरुआत में एक बार की अग्रिम लागत का भुगतान करना होता है। इन लागतों में शामिल हैं:
आप इन लागतों का भुगतान नकद में या अपने ऋण से प्राप्त धन का उपयोग करके कर सकते हैं। अग्रिम लागतों का भुगतान करने के लिए अपने ऋण आय का उपयोग करने का मतलब है कि आपको समापन के लिए कोई पैसा नहीं लाना होगा, लेकिन रिवर्स बंधक ऋण से आपके पास उपलब्ध कुल राशि कम होगी।
चल रही लागतें हर महीने आपके ऋण शेष में जोड़ी जाती हैं। इसका मतलब यह है कि हर महीने आपसे ब्याज और शुल्क के ऊपर ब्याज और शुल्क लिया जाता है, जो आपके पिछले महीने के ऋण शेष में जोड़े गए थे। चल रही लागतों में शामिल हो सकते हैं:
आपका ऋण शेष जितना बड़ा होगा और आप अपना ऋण जितने अधिक समय तक रखेंगे, आपसे चल रही लागतों में उतना ही अधिक शुल्क लिया जाएगा। अपनी चल रही लागतों को कम रखने का सबसे अच्छा तरीका यह है कि आप केवल उतना ही उधार लें जितना आपको चाहिए।
नोट: यह जानकारी केवल होम इक्विटी कन्वर्ज़न मॉर्गेज (एचईसीएम) पर लागू होती है, जो रिवर्स मॉर्टगेज लोन का सबसे आम प्रकार है।
रिवर्स मॉर्गेज भुगतान कर योग्य नहीं हैं। रिवर्स बंधक भुगतान ऋण की प्राप्ति हैं, आय नहीं। ऋणदाता आपको, उधारकर्ता को, ऋण की राशि का भुगतान करता है, जबकि आप अपने घर में रहना जारी रखते हैं।
हां, आपके पास आपके घर का शीर्षक रहेगा।
नहीं, रिवर्स बंधक सामाजिक सिक्योरिटी या मेडिकेयर पात्रता को प्रभावित नहीं करते हैं। हालांकि, एक रिवर्स बंधक मेडिकेड या SSI जैसे जरूरत-आधारित कार्यक्रमों को प्रभावित कर सकता है।
एक "गैर-उधारकर्ता" वह व्यक्ति होता है जो घर में रहता है लेकिन जिसका नाम ऋण दस्तावेज़ों पर नहीं है। आमतौर पर, गैर-उधारकर्ता को तब स्थानांतरित करना पड़ता है जब उधारकर्ता का निधन हो जाता है, जब तक कि HUD दिशानिर्देश उन्हें रहने की अनुमति नहीं देते।
एक "सह-उधारकर्ता" वह व्यक्ति होता है जिसका नाम गृहस्वामी (आवेदक) के साथ ऋण दस्तावेजों पर होता है। सह-उधारकर्ता ऋण चुकाने के लिए समान रूप से जिम्मेदार होता है। यदि गृहस्वामी की मृत्यु हो जाती है, तो सह-उधारकर्ता बच्चे, अन्य रिश्तेदारों या अन्य लोगों के साथ घर में रह सकता है।
आम तौर पर, जब तक आप अपने घर में रहते हैं, तब तक आपको पैसे वापस करने की ज़रूरत नहीं होती है।
योजना के अनुसार, आपका रिवर्स बंधक ब्याज सहित देय हो जाता है जब अंतिम जीवित उधारकर्ता:
आप, आपका जीवनसाथी, या आपकी संपत्ति ऋण चुकाएंगे। कभी-कभी इसका मतलब होता है कि ऋण चुकाने के लिए पैसे प्राप्त करने हेतु घर बेचना। कुछ स्थितियों में, एक गैर-उधार लेने वाला जीवनसाथी घर में रहने में सक्षम हो सकता है।
यदि आप रिवर्स मॉर्टगेज की शर्तों का पालन नहीं करते हैं तो फोरक्लोजर शुरू हो सकता है।
गृह-निलामी तब हो सकती है जब आप, गृहस्वामी:
यदि आप अपने संपत्ति शुल्क, जैसे कर और बीमा का भुगतान नहीं कर सकते हैं, तो टेक्सास गृहस्वामी सहायता कार्यक्रम से मदद लें।
यदि आप अपनी संपत्ति शुल्क का भुगतान नहीं करते हैं, तो ऋणदाता भुगतान करेगा। आप ऋणदाता को शुल्क के लिए ऋणी होंगे और आप फोरक्लोजर का जोखिम उठाएंगे। आप अपने सेवाकर्ता से शुल्क चुकाने के लिए एक भुगतान योजना के बारे में पूछ सकते हैं। अपने ऋणदाता को यह बताना सुनिश्चित करें कि यदि आप COVID-19 से कठिनाई के कारण भुगतान में पीछे हैं, तो इससे आपको अतिरिक्त पुनर्भुगतान विकल्प मिल सकते हैं।
HUD का कहना है कि यदि आप पहले से ही HECM रिवर्स बंधक के लिए पुनर्भुगतान योजना में हैं, लेकिन COVID-19 के कारण भुगतान नहीं कर पा रहे हैं, तो आप एक अतिरिक्त भुगतान योजना के लिए अनुरोध कर सकते हैं। ये अतिरिक्त भुगतान योजनाएं केवल उन लोगों के लिए उपलब्ध हैं जो टेक्सास गृहस्वामी सहायता कार्यक्रम में भाग लेते हैं।
हालांकि ऋणदाता आपको पुनर्भुगतान योजना दे सकते हैं, लेकिन उन्हें ऐसा करने की आवश्यकता नहीं है।
रिवर्स मॉर्गेज लेने से पहले, सुनिश्चित करें कि आप इस प्रकार के ऋण को समझते हैं। आप अन्य उधार और आवास विकल्पों पर विचार करना चाह सकते हैं, जैसे:
इंतज़ार। यदि आप बहुत कम उम्र में रिवर्स मॉर्गेज लोन लेते हैं, तो उम्र बढ़ने पर आपके पैसे खत्म हो सकते हैं।
निम्नलिखित स्थितियों में ध्यान रखें:
लब्बोलुआब यह है कि यदि आप रिवर्स बंधक की लागत या विशेषताओं को नहीं समझते हैं, तो चले जाएं। यदि आप सौदा पूरा करने के लिए दबाव या तात्कालिकता महसूस करते हैं - चले जाइए। कुछ शोध करें और एक परामर्शदाता या कंपनी ढूंढें जिसके साथ आप सहज महसूस करें।
यदि आपको किसी घोटाले का संदेह है, या लेन-देन में शामिल कोई व्यक्ति कानून तोड़ रहा है, तो अपने परामर्शदाता, ऋणदाता या ऋण सेवाकर्ता को बताएं। फिर शिकायत दर्ज करें संघीय व्यापार आयोग, टेक्सास के वकील जनरल का कार्यालय, या टेक्सास बैंकिंग विभाग।
अधिकांश रिवर्स बंधक के साथ, आपके पास किसी भी कारण से सौदा रद्द करने के लिए बंद होने के बाद कम से कम तीन कार्यदिवस होते हैं, बिना किसी दंड के। इसे आपके "निरसन" के अधिकार के रूप में जाना जाता है।
रद्द करने के लिए, आपको ऋणदाता को लिखित रूप में सूचित करना चाहिए। अपना पत्र प्रमाणित डाक द्वारा भेजें और वापसी रसीद की मांग करें। अपने पत्राचार और किसी भी संलग्नक की प्रतियां रखें। आपके रद्द करने के बाद, ऋणदाता के पास आपके द्वारा वित्तपोषण के लिए भुगतान किए गए किसी भी पैसे को वापस करने के लिए 20 दिन होते हैं।
क्या रिवर्स बंधक आपके लिए सही है, यह एक बड़ा सवाल है। अपने सभी विकल्पों पर विचार करें। आप कम खर्चीले विकल्पों के लिए पात्र हो सकते हैं। आप निम्नलिखित संगठनों से अधिक जानकारी प्राप्त कर सकते हैं।