जेंट्रीफिकेशन

जेंट्रीफिकेशन एक प्रक्रिया है जिसमें पड़ोस में बदलाव होता है, जहां उच्च आय वाले और उच्च-शिक्षित निवासी ऐतिहासिक रूप से हाशिए पर रहने वाले पड़ोस में आ जाते हैं, जिससे आवास की लागत बढ़ जाती है, और नए उच्च-अंत निर्माण और भवन उन्नयन के माध्यम से पड़ोस का भौतिक रूप से परिवर्तन होता है। यह कमजोर निवासियों को विस्थापित कर सकता है और पड़ोस के सांस्कृतिक चरित्र को बदल सकता है।

अमेरिका में जेंट्रीफिकेशन का एक मुख्य कारण अधिक समृद्ध परिवारों द्वारा केंद्रीय शहर में रहने की मजबूत और बढ़ती मांग रही है, जो केंद्रीय शहर के पड़ोस में आवास की कीमतों को बढ़ाती है। यह व्यापक पैमाने पर जनसांख्यिकीय बदलाव ह्यूस्टन, ऑस्टिन और डलास सहित टेक्सास के कई शहरों में हो रहा है। शहर की योजना, आर्थिक विकास की पहल और केंद्रीय पड़ोस में पुनर्विकास को बढ़ावा देने वाले कर प्रोत्साहन को जेंट्रीफिकेशन को प्रभावित करने वाले अतिरिक्त कारक माना जाता है।

जेंट्रीफिकेशन से प्रभावित पड़ोस को ऐतिहासिक रूप से दशकों की भेदभावपूर्ण सार्वजनिक नीतियों और निजी अचल संपत्ति प्रथाओं द्वारा आकार दिया गया है, जिन्होंने संपत्ति के मूल्यों को कम किया, घटिया जीवन स्थितियों को बढ़ावा दिया, और नस्लीय रूप से अलग आवास पैटर्न उत्पन्न किए। इन पड़ोस के कम संपत्ति मूल्य, अच्छी नौकरियों और परिवहन के पास शहरी कोर में स्थान, और ऐतिहासिक और सांस्कृतिक चरित्र उन्हें नवागंतुकों के लिए अधिक आकर्षक और पुनर्विकास के लिए अतिसंवेदनशील बनाते हैं।

हां, आप अपने संपत्ति कर का बिल कम करने के लिए कुछ कर सकते हैं।

• आप होमस्टेड छूट के लिए आवेदन कर सकते हैं। यदि आप कम से कम 65 वर्ष की आयु के हैं या अशक्त हैं तो अतिरिक्त होमस्टेड छूट उपलब्ध हो सकती है। अशक्त पूर्व सैनिकों के लिए भी विशेष छूट है।
• जब तक आप घर में रहते हैं, तब तक आप अपने करों को स्थगित कर सकते हैं। इस स्थगन के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपको एक वरिष्ठ, एक अक्षमता वाले व्यक्ति, या किसी वरिष्ठ या अक्षमता वाले व्यक्ति के जीवित बच्चे या जीवनसाथी होना चाहिए। लेकिन सावधान रहें - सभी कर और शुल्क अंततः देय हो जाते हैं। इसके अलावा, कोई भी कर स्थगन आपकी बंधक शर्तों का उल्लंघन कर सकता है और आपको तत्काल फोरक्लोजर के लिए खोल सकता है।

सहायक आवास इकाइयाँ: स्थान बदलने में आय अक्सर एक मुख्य कारक होती है। कुछ शहरों ने मकान मालिकों के लिए अपनी संपत्ति पर किराये की इकाइयाँ बनाना और किराये की आय प्राप्त करना आसान बना दिया है। इन्हें "सहायक आवास इकाइयाँ" कहा जाता है।

सामुदायिक भूमि ट्रस्ट: कुछ समुदायों में ऐसे संगठन होते हैं जो जमीन खरीदते हैं ताकि वे विस्थापन के जोखिम वाले लोगों को किफायती घर बेच सकें। उदाहरण के लिए, ह्यूस्टन कम्युनिटी लैंड ट्रस्ट ने ऐसे घर बनाए हैं जो योग्य खरीदारों को लगभग 75,000 $ में बेचता है। इसी तरह, ग्वाडालूप नेबरहुड डेवलपमेंट कॉर्पोरेशन कुछ पूर्वी ऑस्टिन निवासियों के लिए लागत कम रखने में मदद करता है। यदि आपके पड़ोस को जेंट्रीफिकेशन का खतरा है, तो आप यह देखना चाह सकते हैं कि आपके क्षेत्र में कोई सामुदायिक भूमि ट्रस्ट है या नहीं।

कम आय आवास कर क्रेडिट: यदि आप किराए पर रहते हैं, तो कम आय वाले आवास उपलब्ध हो सकते हैं। कई मकान मालिकों को कुछ कम आय वाली किराये की इकाइयाँ प्रदान करनी पड़ती हैं क्योंकि वे संघीय कम आय वाले आवास कर क्रेडिट से लाभान्वित होते हैं।

नीति में परिवर्तन: पड़ोस और सरकार दोनों स्तरों पर सफल नीतिगत प्रयास हुए हैं। टेक्सास विश्वविद्यालय स्कूल ऑफ लॉ से टेक्सास एंटी-विस्थापन टूलकिट देखें, नीति रणनीतियों के बारे में अधिक जानने के लिए और सामुदायिक संगठनों ने जेंट्रीफिकेशन से कैसे निपटा है।

A होमस्टेड छूट आपके संपत्ति कर का बिल को बहुत कम कर सकती है। यह यह भी सुनिश्चित करने में मदद कर सकता है कि भविष्य में आपके संपत्ति कर में बहुत अधिक वृद्धि न हो।

जानकारी के लिए संपत्ति कर और होमस्टेड छूट पढ़ें कि होमस्टेड छूट के लिए आवेदन कैसे करें। आवेदन निःशुल्क हैं, और आपको केवल एक बार पात्रता प्राप्त करनी होगी।

अतिरिक्त होमस्टेड छूट पर टेक्सास नियंत्रक के लेख भी देखें।

• वरिष्ठ नागरिक (कम से कम 65) और अक्षमता वाले व्यक्ति
• अक्षमता वाले दिग्गज

यदि आपको अपना घर विरासत में मिला है और आपको केवल आंशिक होमस्टेड छूट मिल रही है, तो अब आप 100% छूट प्राप्त कर सकते हैं यदि आप एक अद्यतन होमस्टेड छूट आवेदन पत्र दाखिल करें।

विरासत में मिले घर, होमस्टेड छूट और संपत्ति कर भी देखें।

वरिष्ठ, सामान्य अक्षमता, या वयोवृद्ध अक्षमता होमस्टेड छूट वाले करदाताओं को अपने घरों पर करों के भुगतान को तब तक स्थगित करने की अनुमति है जब तक कि वे मर नहीं जाते या घर में नहीं रहते हैं। आस्थगित करों पर पांच प्रतिशत वार्षिक ब्याज शुल्क है, जबकि जो कर स्थगित नहीं हैं, उन पर अवैतनिक करों की तुलना में 24 प्रतिशत है। यह ब्याज तब तक स्थगित कर दिया जाता है जब तक कि घर बेच नहीं दिया जाता या मालिक की मृत्यु नहीं हो जाती।

जब मालिक की मृत्यु हो जाती है, तो जीवनसाथी स्थगन से लाभ उठाना जारी रख सकता है यदि जीवनसाथी 55 वर्ष या उससे अधिक उम्र के हैं या अन्यथा छूट के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं।

यदि गृहस्वामी के बच्चे या अन्य उत्तराधिकारी गृहस्वामी की मृत्यु के बाद घर में रहते हैं, तो स्थगन उत्तराधिकारियों को स्थानांतरित कर दिया जाता है यदि वे भी 65 या उससे अधिक उम्र के हैं, अशक्त हैं, या अन्यथा स्थगन के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं। इसका मतलब है कि योग्य उत्तराधिकारियों को तब तक करों का भुगतान नहीं करना पड़ता जब तक कि वे मर नहीं जाते या घर में नहीं रहते।

• टैक्स फोरक्लोजर चेतावनी: एक बार स्थगन समाप्त होने के बाद, व्यक्ति, जीवनसाथी या उत्तराधिकारी को 180 दिनों के भीतर सभी अर्जित करों, दंड और ब्याज का भुगतान करना होगा। 181वें दिन, पूरी राशि बकाया हो जाती है, और सरकार फोरक्लोज़ कर सकती है।
• बंधक फोरक्लोजर चेतावनी: जिनके पास बकाया बंधक है, उन्हें यह सुनिश्चित करने के लिए अपनी बंधक कंपनी से जांच करनी चाहिए कि स्थगन विश्वास के विलेख की शर्तों का उल्लंघन नहीं करता है। एक स्थगन से बंधक कंपनी को तुरंत फोरक्लोज़ करने की अनुमति मिल सकती है यदि घर पर बंधक है।
• फोरक्लोजर और अप्रत्याशित भुगतान से बचने के लिए, यह महत्वपूर्ण है कि आप स्थगन के लिए आवेदन करने से पहले किसी वकील या कर पेशेवर से बात करें।
• स्थगन के लिए पूछना: फॉर्म 50-126 का उपयोग करें या अपने मूल्यांकन जिले से यह जांचें कि क्या उनके पास कोई अलग फॉर्म है जिसे वे चाहते हैं कि आप उपयोग करें। अपने मूल्यांकन जिले या मूल्यांकनकर्ता के कार्यालय में फॉर्म जमा करें।

अपनी आय बढ़ाने का एक तरीका यह हो सकता है कि आप स्वयं मकान मालिक बन जाएं। ऑस्टिन और सैन एंटोनियो ने संपत्ति के मालिकों के लिए अपनी संपत्ति पर छोटी किराये की इकाइयों का निर्माण करना और भी आसान बना दिया है। इन इकाइयों को "सहायक आवास इकाइयाँ" कहा जाता है।

सहायक आवास इकाइयों के निर्माण पर सैन एंटोनियो के नियम देखें।

सहायक आवास इकाइयों के निर्माण पर ऑस्टिन के नियम देखें। यह भी देखें गली फ्लैट पहल, एक कार्यक्रम जो सहायक आवास इकाइयों के निर्माण की प्रक्रिया के माध्यम से ऑस्टिन संपत्ति मालिकों का मार्गदर्शन करने में मदद करता है।

निर्माण या किराये की गतिविधि को सभी कानूनों का पालन करना आवश्यक है।

टेक्सास यूनिवर्सिटी लॉ स्कूल ने जेंट्रीफिकेशन को संबोधित करने के लिए सर्वोत्तम प्रथाओं पर टेक्सास एंटी-विस्थापन टूलकिट प्रकाशन को एक साथ रखा है। इसमें नीतिगत रणनीतियाँ, सामुदायिक आयोजकों के लिए सुझाव और जेंट्रीफिकेशन के कारण कठिनाई का सामना कर रहे लोगों के लिए अन्य विकल्प शामिल हैं।