टेक्सास में अचल संपत्ति का साझा स्वामित्व

अचल संपत्ति भूमि है। इसमें उस जमीन के टुकड़े पर स्थित कोई भी इमारत शामिल है। इसमें आपके पास मौजूद कोई भी चल संपत्ति शामिल नहीं है, जैसे फर्नीचर या वाहन।

संपत्ति में रुचि अचल संपत्ति पर लागू करने योग्य अधिकार है। लागू करने योग्य से हमारा मतलब है कुछ ऐसा जो कानून और अदालतों द्वारा मान्यता प्राप्त हो।

संपत्ति में रुचि के विभिन्न प्रकार होते हैं। उदाहरण के लिए, आप किसी अन्य व्यक्ति के साथ स्वामित्व साझा कर सकते हैं। या आप पूरी भूमि के मालिक हो सकते हैं, जबकि किसी और के पास सभी खनिज अधिकार हो सकते हैं। सभी संपत्ति के हितों में स्वामित्व शामिल नहीं होता। उदाहरण के लिए, एक ग्रहणाधिकार संपत्ति में रुचि है, लेकिन यह संपत्ति का स्वामित्व नहीं है।

कुछ चीजें संपत्ति के हितों जैसी लग सकती हैं, लेकिन वास्तव में नहीं होती हैं। उदाहरण के लिए, यदि कोई आपको अपनी वसीयत में शामिल करता है, तो वसीयत तब तक एक प्रवर्तनीय संपत्ति हित नहीं बनाती है जब तक कि व्यक्ति जीवित है। व्यक्ति किसी भी समय अपनी वसीयत बदल सकता है, और आपको उन्हें रोकने का कोई अधिकार नहीं होगा।

प्रोबेट वह अदालती प्रक्रिया है जो उत्तराधिकारियों को संपत्ति सौंपती है। यह लंबा और महंगा हो सकता है, और अक्सर करों और लेनदारों के अधीन होता है।

कुछ प्रकार के साझा स्वामित्व आपको प्रोबेट से बचने में मदद कर सकते हैं।

अचल संपत्ति में, कुछ विशेष शब्द विभिन्न प्रकार के साझा संपत्ति हितों का वर्णन करते हैं। कुछ सामान्य प्रकार के साझा हित इस प्रकार हैं:

• साझा किरायेदारी
• उत्तरजीविता के अधिकार के साथ संयुक्त पट्टा
• सामुदायिक संपत्ति
• लाइफ एस्टेट
• खनिज एस्टेट और भूतल एस्टेट
• टाइमशेयर
• सुविधा अधिकार
• ग्रहणाधिकार

साझा किरायेदारी, जिसे संयुक्त साझा किरायेदारी भी कहा जाता है, टेक्सास में लोगों के स्वामित्व को साझा करने का डिफ़ॉल्ट तरीका है। साझा किरायेदार संपत्ति के पूरे हिस्से के मालिक होते हैं, भले ही उनके पास संपत्ति के अलग-अलग हिस्से हों। दूसरे शब्दों में, सभी मालिकों को संपत्ति का उपयोग करने और उसका आनंद लेने का समान अधिकार है।

साझा किरायेदारी की एक प्रमुख विशेषता यह है कि जब एक मालिक की मृत्यु हो जाती है, तो संपत्ति का उनका हिस्सा उनके उत्तराधिकारियों के पास जाता है। यह उत्तरजीविता के अधिकार के साथ एक संयुक्त किरायेदारी से अलग है, जहां हिस्सा अन्य मालिकों को चला जाएगा।

आमतौर पर साझे किरायेदार के रूप में स्वामित्व वाली संपत्ति को उत्तराधिकारियों को विरासत में मिलने से पहले प्रोबेट से गुजरना पड़ता है।

उत्तरजीविता के अधिकार का अर्थ है कि जब एक मालिक की मृत्यु हो जाती है, तो जीवित मालिकों को मृत मालिक का हिस्सा मिल जाता है। कोई प्रोबेट आवश्यक नहीं है। यह एक सामान्य साझेदारी से अलग है, जिसके लिए प्रोबेट की आवश्यकता होती है और जो मृतक के उत्तराधिकारियों को स्वामित्व का हिस्सा देता है।

साझा किरायेदारी की तरह, उत्तरजीविता के अधिकार के साथ एक संयुक्त किरायेदारी सभी मालिकों को भूमि का समान उपयोग करने का अधिकार देती है। एक प्रतिशत स्वामित्व वाले व्यक्ति को वही पहुंच प्राप्त होती है जो 99 प्रतिशत स्वामित्व वाले व्यक्ति को होती है।

सामुदायिक संपत्ति वह संपत्ति है जो कोई भी जीवनसाथी विवाह के दौरान प्राप्त करता है। दोनों पति-पत्नी सामुदायिक संपत्ति का 100 प्रतिशत हिस्सा रखते हैं। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि इसके लिए कौन भुगतान करता है या विलेख पर किसका नाम है। हालांकि, कुछ अपवाद हैं। उदाहरण के लिए, उपहार और विरासत सामुदायिक संपत्ति नहीं होती हैं।

व्यक्तिगत चोट के निपटारे से प्राप्त पैसा भी सामुदायिक संपत्ति नहीं है। हालांकि, अगर कोई जीवनसाथी उस पैसे का उपयोग जमीन खरीदने के लिए करता है, तो भूमि सामुदायिक संपत्ति हो सकती है। इसी तरह, यदि कोई जीवनसाथी विरासत का उपयोग करके भूमि खरीदता है, तो वह भूमि सामुदायिक संपत्ति हो सकती है।

जब तक युगल अन्यथा सहमत नहीं होते हैं, तब तक सामुदायिक संपत्ति में रुचि मृत्यु पर जीवनसाथी के उत्तराधिकारियों के पास जाती है। यह जीवित जीवनसाथी के पास नहीं जाता है, सिवाय इसके कि वे उत्तराधिकारी हैं। इसमें सामुदायिक संपत्ति एक सामान्य किरायेदारी के समान होती है। यहां तक कि अगर मृत जीवनसाथी उत्तरजीवी को वसीयत में अपने एकमात्र उत्तराधिकारी के रूप में नामित करता है, तो संपत्ति को प्रोबेट से गुजरना होगा।

इसका एक अपवाद तब होता है जब कोई वसीयत नहीं होती और मृतक के सभी उत्तराधिकारी जोड़े के साझा वंशज होते हैं। उस केस में, संपत्ति का सारा हित जीवित जीवनसाथी के पास जाएगा। प्रोबेट वसीयत अभी भी जरूरी होगा।

प्रोबेट के बिना जीवित जीवनसाथी को सामुदायिक संपत्ति के हित को स्थानांतरित करने के लिए, जोड़े आमतौर पर एक विलेख या उत्तरजीविता समझौते के अधिकार का उपयोग करते हैं। एक विलेख के साथ, दंपति यह सुनिश्चित करेंगे कि दस्तावेज़ उनके स्वामित्व को उत्तरजीविता के अधिकारों के साथ एक संयुक्त किरायेदारी के रूप में वर्णित करता है। यदि वर्तमान विलेख में यह भाषा शामिल नहीं है, तो जोड़े को एक नया विलेख बनाना होगा।

उत्तरजीविता अधिकार समझौता एक दस्तावेज है जिसमें दोनों पति-पत्नी इस बात से सहमत होते हैं कि उनकी मृत्यु के बाद उनके अधिकार दूसरे के पास जाने चाहिए। विलेख की तरह, समझौते को उस काउंटी क्लर्क के पास दायर किया जाना चाहिए जहां संपत्ति स्थित है।

समझौते द्वारा बनाम विलेख के माध्यम से उत्तरजीविता का अधिकार बनाने के बीच एक अंतर यह है कि समझौते को वापस लेना आसान है। कोई भी जीवनसाथी चाहे तो समझौते को रद्द कर सकता है।

जीवन संपत्ति किसी व्यक्ति को तब तक संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार देती है जब तक वे जीवित हैं। इस व्यक्ति को जीवन किरायेदार कहा जाता है। वह व्यक्ति जो जीवन किरायेदार की मृत्यु के बाद संपत्ति पर कब्जा कर लेता है, उसे शेषाधिकारी कहा जाता है।

जीवन संपत्ति एक विलेख द्वारा बनाई जाती है जिसमें जीवन संपत्ति आरक्षित होती है, जो जीवन किरायेदार और शेषधारी का नाम देती है। जीवन सम्पदा का उपयोग अक्सर प्रोबेट से बचने के लिए किया जाता है।

जीवन किरायेदार और शेषधारी सह-मालिक हैं, भले ही जीवन किरायेदार जीवित हो। दोनों के अलग-अलग मालिकाना हित हैं। जीवन किरायेदार की रुचि वर्तमान उपयोग में है, जबकि शेषधारी की रुचि भविष्य के उपयोग में है। शेष व्यक्ति चाहें तो अपने भविष्य के अधिकारों को बेच सकते हैं या दे सकते हैं, भले ही उनके पास भूमि का वर्तमान उपयोग न हो।

जीवन सम्पदा को अलग-अलग तरीकों से स्थापित किया जा सकता है, लेकिन आपको सावधान रहना चाहिए। कम से कम एक टेक्सास केस सुझाव देता है कि यदि कोई विलेख जीवन किरायेदार को ऐसे अधिकार देता है जो शेषधारी के भविष्य के हित को प्रभावित कर सकते हैं, जैसे कि जीवन किरायेदार को संपत्ति बेचने की अनुमति देना, तो वास्तव में एक सच्ची जीवन संपत्ति नहीं हो सकती है। इसका मतलब यह होगा कि शेष व्यक्ति अपने भविष्य के हित को स्थानांतरित करने या इसे ऋण के लिए सिक्योरिटी के रूप में उपयोग करने में सक्षम नहीं हो सकता है।

जीवन संपत्ति उदाहरण: एक माता-पिता चाहते हैं कि उनके बच्चे प्रोबेट से गुजरे बिना जमीन विरासत में प्राप्त करें। माता-पिता ऐसा करने का एक तरीका यह है कि वे अपने बच्चे को जीवन संपत्ति आरक्षित रखते हुए एक विलेख प्रदान करें। माता-पिता जीवन संपत्ति रखते हैं, जो उन्हें जीवन भर भूमि का उपयोग जारी रखने की अनुमति देता है। जब माता-पिता की मृत्यु हो जाती है, तो बच्चे को संपत्ति लेने के लिए कुछ भी करने की ज़रूरत नहीं होती क्योंकि वे हमेशा सह-मालिक रहे हैं। अब जब जीवन संपत्ति समाप्त हो गई है, तो बच्चे जमीन का पूरा उपयोग कर सकते हैं।

जीवन संपत्ति आरक्षित के साथ विलेख लेडीबर्ड विलेखों और मृत्यु पर हस्तांतरण विलेखों से अलग हैं। लेडीबर्ड विलेख और मृत्यु पर हस्तांतरण विलेख भी मृत्यु के समय संपत्ति को स्थानांतरित करके प्रोबेट से बचते हैं। हालांकि, जीवन संपत्ति आरक्षित वाले दस्तावेज़ों के विपरीत, ये दस्तावेज़ तब तक प्रभावी नहीं होते जब तक कि मूल मालिक की मृत्यु नहीं हो जाती। इसका मतलब यह है कि जिस व्यक्ति को वसीयत में मिलेगा, उसे मृत्यु होने तक संपत्ति में कोई अधिकार नहीं होगा।

खनिज संपत्ति गैस, तेल और अयस्क जैसे खनिजों के लिए भूमि में खनन और ड्रिल करने का अधिकार देती है।

सतही संपत्ति आपको कानून द्वारा अनुमत भूमि पर रहने, निर्माण करने, खेती करने या अन्य कई कार्य करने का अधिकार देती है (खनिजों को निकालने के अलावा)।

खनिज अधिकार और सतह के अधिकार अक्सर अलग-अलग संस्थाओं के स्वामित्व में होते हैं। उदाहरण के लिए, आप जिस भूमि पर रहते हैं, उस पर आपके पास सतही अधिकार हो सकते हैं, जबकि एक तेल कंपनी के पास खनिज अधिकार हैं। भूमि मालिकों के लिए ऊर्जा और खनन कंपनियों को खनिज अधिकार पट्टे पर देना भी आम बात है।

टेक्सास में, सतह के अधिकार खनिज अधिकारों के अधीन होते हैं। इसका मतलब है कि सतह के अधिकार के मालिक को खनिज अधिकारों के मालिक को खनन और ड्रिल करने की अनुमति देनी चाहिए।

टाइमशेयर वह स्थिति है जब कई लोगों को एक संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार होता है, प्रत्येक के लिए एक विशिष्ट और अलग समय अवधि के लिए। उदाहरण के लिए, वर्ष में एक निर्धारित सप्ताह। टाइमशेयर का उपयोग सबसे अधिक छुट्टी की संपत्तियों के लिए किया जाता है।

अधिकांश आधुनिक टाइमशेयर लीज़ समझौते होते हैं। अंक-आधारित टाइमशेयर भी आम हैं। पॉइंट-आधारित टाइमशेयर क्लब-प्रकार की व्यवस्था होती है, जहां आपको ऐसे अंक मिलते हैं जिनका उपयोग आप विभिन्न रिसॉर्ट संपत्तियों में ठहरने के लिए कर सकते हैं। पट्टे पर और अंक-आधारित टाइमशेयर दोनों खरीदार को संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार देते हैं, लेकिन वास्तविक स्वामित्व नहीं देते।

हालांकि, कई टाइमशेयर में संपत्ति का स्वामित्व शामिल होता है। इन्हें डीड टाइमशेयर कहा जाता है। एक विलेख टाइमशैयर के साथ, हर समयशेयर धारक एक मालिक होता है, जिसके पास एक निर्दिष्ट समय पर संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार होता है। यह स्वामित्व हित बेचा जा सकता है, उपहार में दिया जा सकता है और विरासत में मिला जा सकता है। जहां लागू हो, वहां इस पर कर भी लगाया जा सकता है।

यदि आपके पास टाइमशैयर स्वामित्व और उपयोग अधिकारों के बारे में प्रश्न हैं, तो किसी वकील से परामर्श करें।

सुखभोग का मतलब है किसी और की संपत्ति का सीमित तरीके से उपयोग करने का अधिकार। यदि आपके पास सुखाधिकार है, तो आप संपत्ति के मालिक नहीं हैं। हालाँकि, आपके पास संपत्ति का उपयोग करने का एक वैध अधिकार है। यदि संपत्ति के मालिक बदलते हैं, तो अधिकार बना रहता है। कई अधिकार भी हस्तांतरणीय हैं, जिसका अर्थ है कि उन्हें बेचा और विरासत में दिया जा सकता है।

सुखभोग के सामान्य उदाहरण:

• पाइप या बिजली लाइनें स्थापित करने का एक उपयोगिता कंपनी का अधिकार
• अपनी जमीन तक पहुंचने के लिए किसी और की संपत्ति से होकर जाने का अधिकार
• निजी भूमि का उपयोग करने का सार्वजनिक अधिकार, जैसे समुद्र तट।

सुखभोग का उल्लेख आमतौर पर संपत्ति विलेख में किया जाता है।

ग्रहणाधिकार स्वयं स्वामित्व नहीं है, बल्कि यह आपके स्वामित्व वाली संपत्ति में लेनदार का हित है। उदाहरण के लिए, यदि आप ऋण के लिए सिक्योरिटी के रूप में संपत्ति रखते हैं, तो ऋणदाता के पास ग्रहणाधिकार है। यदि आप ऋण चुकाने में असफल होते हैं, तो ग्रहणाधिकार लेनदार को संपत्ति लेने का अधिकार देता है।

सह-मालिक जोड़ने के लिए, आपको एक नया विलेख बनाना पड़ेगा। विलेख में नए मालिक और प्रत्येक वर्तमान मालिक का नाम होना चाहिए जो अपनी हिस्सेदारी साझा करेंगे। ध्यान दें कि आप केवल उसी चीज़ का सह-स्वामित्व दे सकते हैं जो आपके पास है। उदाहरण के लिए, यदि आप किसी संपत्ति के 25 प्रतिशत के मालिक हैं और किसी को सह-मालिक के रूप में नामित करते हैं, तो वे केवल उस 25 प्रतिशत का स्वामित्व साझा करते हैं।

इसी तरह, एक सह-मालिक एक विलेख पर हस्ताक्षर करके अपने स्वामित्व हित को छोड़ सकता है जो अन्य मालिकों को वह हित प्रदान करता है। एक मालिक केवल अपना हित ही छोड़ सकता है। आप किसी और के हित को उनकी सहमति के बिना विलेख का उपयोग करके नहीं हटा सकते।

साझा स्वामित्व के प्रकार को बदलने का एक तरीका नया विलेख बनाना है। विलेख में प्रत्येक मालिक का नाम होना चाहिए और साझा स्वामित्व हित के प्रकार का वर्णन करना चाहिए।

जो लोग सामान्य किरायेदारी को उत्तरजीविता के अधिकार के साथ संयुक्त किरायेदारी में बदलना चाहते हैं, वे नया विलेख बनाने के बजाय उत्तरजीविता समझौते पर हस्ताक्षर कर सकते हैं। यह समझौता उस काउंटी क्लर्क के पास दायर किया जाना चाहिए जहां संपत्ति मौजूद है, जैसे कि एक विलेख होता है।

जबकि टेक्सास कानून स्पष्ट रूप से जीवनसाथी को सामुदायिक संपत्ति के लिए उत्तरजीविता समझौते के अधिकार को एकतरफा समाप्त करने की अनुमति देता है, यह अधिकार अन्य स्थितियों में मौजूद नहीं है। यदि कोई मालिक उस भूमि के लिए उत्तरजीविता समझौते के अधिकार को समाप्त करना चाहता है जो सामुदायिक संपत्ति नहीं है, तो उन्हें ऐसा करने के लिए अन्य मालिकों के साथ काम करना होगा।