एक विलेख एक कानूनी दस्तावेज है जो अचल संपत्ति के स्वामित्व को स्थानांतरित करता है। अचल संपत्ति भूमि है, या भूमि से जुड़ी कोई भी चीज़, जैसे कि इमारतें।
यह लेख टेक्सास में संपत्ति दस्तावेजों के पीछे कुछ मूलभूत अवधारणाओं की व्याख्या करता है। यह बताता है कि दस्तावेज़ किस लिए होते हैं, दस्तावेज़ों के प्रकार और दस्तावेज़ तैयार करने में पेशेवर सहायता लेना क्यों महत्वपूर्ण है।
एक विलेख एक कानूनी दस्तावेज है जो अचल संपत्ति के स्वामित्व को स्थानांतरित करता है। अचल संपत्ति भूमि है, या भूमि से जुड़ी कोई भी चीज़, जैसे कि इमारतें।
विलेख आमतौर पर दो पक्षों को संदर्भित करते हैं - अनुदानकर्ता और अनुदानग्राही। अनुदानकर्ता वह वर्तमान मालिक है जो संपत्ति को किसी और को हस्तांतरित कर रहा है। अनुदानकर्ता संपत्ति का विक्रेता या दाता है।
अनुदानग्राही वह व्यक्ति होता है जो संपत्ति प्राप्त करता है। अनुदानग्राही खरीदार या उपहार प्राप्तकर्ता होता है।
स्वामित्व के हस्तांतरण के अलावा, अचल संपत्ति के दस्तावेज़ों में संपत्ति के बारे में महत्वपूर्ण जानकारी होती है। इसमें शामिल है:
अच्छी तरह से लिखे गए दस्तावेजों की एक श्रृंखला आपको संपत्ति को मूल मालिक तक ट्रैक करने की अनुमति देगी। इससे यह सुनिश्चित करने में मदद मिलती है कि संपत्ति पर कोई अप्रत्याशित दावा नहीं होगा।
अचल संपत्ति में, "शीर्षक" और "विलेख" शब्द भ्रमित कर सकते हैं। शीर्षक संपत्ति का अधिकार है। विलेख उस अधिकार को प्रदान करता है।
अचल संपत्ति का शीर्षक कोई दस्तावेज नहीं है। बल्कि, यह किसी के स्वामित्व के दावा की ताकत है। एक अजेय स्वामित्व दावा, या "स्पष्ट शीर्षक", अनुदानकर्ताओं और प्राप्तकर्ताओं की एक स्पष्ट श्रृंखला पर निर्भर करता है जिसे कोई भी मूल मालिक से वर्तमान विलेखधारक तक ट्रैक कर सकता है। स्पष्ट शीर्षक होने का मतलब है कि डीडधारक के खिलाफ संपत्ति पर कोई अप्रत्याशित, वैध दावा नहीं होगा।
एक विलेख वह दस्तावेज है जो अनुदानकर्ता के स्वामित्व को एक नए व्यक्ति, प्राप्तकर्ता को हस्तांतरित करता है। यदि शीर्षक स्वामित्व की एक स्पष्ट श्रृंखला पर आधारित है, तो दस्तावेज़ उस श्रृंखला की कड़ियाँ हैं।
टेक्सास में, आप उस काउंटी में काउंटी क्लर्क के साथ अपना विलेख दर्ज करते हैं जहां संपत्ति स्थित है। यदि संपत्ति एक से अधिक काउंटी में है, तो इसे प्रत्येक में रिकॉर्ड कीजिए।
अपने विलेख को दर्ज करना आवश्यक है। टेक्सास में, संपत्ति का कानूनी रूप से हस्तांतरण तब होता है जब अनुदानकर्ता हस्ताक्षरित विलेख को स्वीकार करता है। हालाँकि, विलेख को रिकॉर्ड करने से सभी को पता चलता है कि संपत्ति का मालिक कौन है। यह किसी और को यह दावा करने से रोकने में मदद करता है कि वे इसके मालिक हैं। प्रत्येक विलेख को रिकॉर्ड करना स्वामित्व की श्रृंखला को भी स्पष्ट करता है, जो भविष्य के खरीदारों को आश्वस्त करने में मदद करता है कि आपको संपत्ति बेचने का अधिकार है। यदि आप स्पष्ट स्वामित्व नहीं दिखा सकते हैं तो संपत्ति बेचना मुश्किल हो सकता है।
कानूनी होने के लिए, एक विलेख लिखित रूप में होना चाहिए, उस पर हस्ताक्षर होने चाहिए, और उसे वितरित और स्वीकार किया जाना चाहिए।
हस्ताक्षरित: अनुदानकर्ता को नोटरी या दो विश्वसनीय गवाहों के सामने विलेख पर हस्ताक्षर करने होंगे। एक अनुदानकर्ता केवल अपनी संपत्ति के अधिकारों को ही स्थानांतरित कर सकता है। इसका मतलब है कि यदि एक से अधिक व्यक्ति संपत्ति के मालिक हैं, तो प्रत्येक मालिक को हस्ताक्षर करने होंगे। यदि केवल एक मालिक हस्ताक्षर करता है, तो अनुदानकर्ता किसी और के साथ सह-मालिक बन जाता है जिसके पास अभी भी संपत्ति के अधिकार हैं।
विलेख के लिए अनुदानग्राही के हस्ताक्षर की आवश्यकता नहीं होती।
एक विलेख कानूनी न्यूनतम से अधिक शामिल कर सकता है, और शायद इसे करना चाहिए। एक अच्छी तरह से लिखे गए विलेख में शामिल हो सकते हैं:
भूमि विवरण: एक विलेख को संपत्ति का पूरा विवरण देना चाहिए। यह केवल एक पता नहीं है। विवरण में संपत्ति की सीमाओं को स्पष्ट रूप से प्रस्तुत किया जाना चाहिए।
यह विवरण विलेख में ही हो सकता है। विलेख कहीं और पाए गए विवरण का भी संदर्भ दे सकता है, जब तक कि यह लिखित रूप में हो और विलेख का मसौदा तैयार होने पर मौजूद हो। उदाहरण के लिए, एक विलेख सार्वजनिक सर्वेक्षण, संपत्ति कर दस्तावेज़, या यहां तक कि संपत्ति के लिए सबसे हालिया विलेख का संदर्भ दे सकता है।
संपत्ति विवरण उदाहरण ओक क्रीक उपखंड संख्या 8 के लॉट 25, ब्लॉक 10, क्राउडर काउंटी, टेक्सास के सार्वजनिक रिकॉर्ड की प्लाट बुक 40, पृष्ठ 8 में दर्ज एक प्लाट के अनुसार। |
विचार: "विचार" कुछ और के बदले में दिया गया कुछ मूल्यवान होता है। दूसरे शब्दों में, विचार खरीद मूल्य है। प्रतिफल पैसा होना जरूरी नहीं है—यह वस्तु के रूप में काम, ऋण माफी, कानूनी दावा छोड़ना आदि हो सकता है।
विचार खंड को विस्तार में जाने या पूरे खरीद मूल्य को सूचीबद्ध करने की आवश्यकता नहीं है। टेक्सास में, दस्तावेज़ों में अक्सर "$10.00 और अन्य मूल्यवान विचार के बदले में" के समान भाषा शामिल होती है, भले ही अचल संपत्ति आमतौर पर $10.00 से अधिक के लिए बिकती है।
हालांकि संपत्ति के हस्तांतरण के लिए विचार की आवश्यकता नहीं होती है, विचार एक अच्छे विश्वास वाले खरीदार के रूप में अनुदानकर्ता के दावे को मजबूत करने में मदद कर सकता है। किसी भी अनुबंध के लिए विचार आवश्यक है। हालांकि एक विलेख एक अनुबंध नहीं है, यह एक के अधीन हो सकता है।
खरीदार के लिए विभिन्न स्तरों की सुरक्षा प्रदान करने वाले कई प्रकार के दस्तावेज़ होते हैं।
सामान्य वारंटी डीड: एक वारंटी डीड ग्राही को सबसे अधिक सुरक्षा प्रदान करता है। एक सामान्य वारंटी डीड में, अनुदानकर्ता गारंटी देता है कि कोई भार नहीं है, जैसे कि संपत्ति के लिए ग्रहणाधिकार या अन्य सही दावे। यदि यह पता चलता है कि इस तरह के भार हैं, तो अनुदानकर्ता जिम्मेदार होता है।
ध्यान दें कि भूमि पर अक्सर उपयोग के लिए अधिकार या अन्य प्रतिबंध होते हैं। इन्हें "अनुमत भार" के रूप में शामिल किया जा सकता है यदि अनुदानकर्ता उनके लिए उत्तरदायी नहीं होना चाहता। एक वकील आपको सही भाषा शामिल करने में मदद कर सकता है।
वारंटी के बिना विलेख: वारंटी के बिना एक विलेख केवल संपत्ति का शीर्षक स्थानांतरित करता है, जिसमें प्राप्तकर्ता के लिए कोई सुरक्षा नहीं होती है। यह कोई वादा नहीं करता और समस्या होने पर कोई कानूनी सहारा नहीं देता। यह अनुदानकर्ता को भविष्य में संपत्ति या प्राप्तकर्ता के प्रति कोई जिम्मेदारी नहीं होने के साथ, सभी स्वामित्व को छोड़ने की अनुमति देता है।
कुछ मामलों में, वारंटी के बिना एक विलेख क्विटक्लेम डीड से बेहतर हो सकता है क्योंकि एक क्विटक्लेम डीड, कानून के अनुसार, अनुदानकर्ता को यह सूचित करता है कि संपत्ति पर अन्य दावे हो सकते हैं। इससे उन दावों से बचाव करना कठिन हो जाता है, यदि वे उत्पन्न होते हैं। दूसरे शब्दों में, एक क्विटक्लेम डीड शीर्षक को कमजोर करता है, जबकि वारंटी के बिना एक विलेख शीर्षक को ज्यों का त्यों स्थानांतरित कर देता है। (टेक्सास ने एक क़ानून पारित किया जो क्विटक्लेम ट्रांसफर के लिए सीमित सुरक्षा देता है, लेकिन वे सुरक्षा बिक्री के कम से कम चार साल बाद तक शुरू नहीं होती हैं।
क्विटक्लेम डीड: एक क्विटक्लेम डीड प्राप्तकर्ता को अनुदानकर्ता के सभी अधिकार देता है, चाहे वे कुछ भी हों। अक्सर यह स्पष्ट नहीं होता कि अनुदानकर्ता के पास देने का कोई अधिकार है या नहीं, लेकिन यह अनुदानकर्ता को भविष्य में संपत्ति पर कोई दावा करने से रोकता है। वारंटी के बिना एक विलेख की तरह, एक क्विटक्लेम किसी को किसी संपत्ति के सभी अधिकारों या संभावित अधिकारों से दूर जाने की अनुमति देता है।
क्विटक्लेम डीड का उपयोग करना सरल है, लेकिन यह अनुदानग्राही को सबसे कम सुरक्षा प्रदान करता है। टेक्सास की अदालतों ने कहा है कि एक क्विटक्लेम डीड, परिभाषा के अनुसार, प्राप्तकर्ता को यह सूचित करता है कि संपत्ति पर अन्य दावे हो सकते हैं - भले ही वे दावे अलिखित दस्तावेजों पर आधारित हों जो सार्वजनिक रिकॉर्ड में नहीं हैं। अतीत में, यह अनुदानग्राही के साथ-साथ किसी भी भविष्य के खरीदार के लिए कभी भी स्पष्ट शीर्षक या एक अच्छे विश्वास वाले खरीदार के रूप में सुरक्षा का दावा करना असंभव बना सकता था। टेक्सास ने इस समस्या को हल करने में मदद के लिए 2021 में एक कानून पारित किया। अब, एक अनुदानकर्ता क्विटक्लेम डीड रिकॉर्ड करने के चार साल बाद एक अच्छा विश्वास खरीदार बन जाता है।
एक अच्छा विश्वास खरीदार, जिसे एक वास्तविक खरीदार भी कहा जाता है, वह व्यक्ति है जो मूल्य के लिए संपत्ति खरीदता है और बिना किसी सूचना के कि किसी और का संपत्ति पर दावा हो सकता है। नोटिस वास्तविक या सांकेतिक हो सकता है।
वास्तविक नोटिस तब होता है जब खरीदार को पता चलता है कि किसी और का संपत्ति पर दावा हो सकता है। रचनात्मक नोटिस तब होता है जब खरीदार को पता होना चाहिए कि किसी और का संपत्ति पर दावा हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि काउंटी क्लर्क के साथ रिकॉर्ड पर कोई विलेख है, तो खरीदार को उस विलेख की जानकारी होती है, चाहे उसने काउंटी रिकॉर्ड की जाँच की हो या नहीं।
एक सद्भावना खरीदार संपत्ति पर किसी अन्य व्यक्ति के दावा के खिलाफ सुरक्षित है।
उदाहरण:
गैरी एक बेईमान संपत्ति मालिक है। गैरी जेन को संपत्ति बेचता है, जो कभी भी विलेख को रिकॉर्ड नहीं करती है। जेन कानूनी रूप से संपत्ति की मालिक है। लेकिन फिर गैरी उसी संपत्ति को बॉब को बेच देता है, भले ही गैरी को अब ऐसा करने का अधिकार नहीं है। जेन तब बॉब पर मुकदमा दायर करती है, यह कहते हुए कि संपत्ति उसकी है क्योंकि उसने इसे पहले खरीदा था।
दुर्भाग्य से जेन के लिए, बॉब को जेन की खरीद के बारे में पता नहीं था और जेन का विलेख सार्वजनिक रिकॉर्ड में नहीं है। इसका मतलब है कि बॉब को संपत्ति पर जेन के दावे की कोई वास्तविक या संभावित जानकारी नहीं थी जब उसने इसे खरीदा था। बॉब को संपत्ति रखने का अधिकार मिलता है क्योंकि वह एक अच्छा विश्वास खरीदार है। जेन गैरी पर नुकसान के लिए मुकदमा कर सकती है, लेकिन वह बॉब से संपत्ति नहीं ले सकती।
एक सुखभोग तब होता है जब कोई व्यक्ति जो मालिक नहीं है, उसे सीमित तरीके से संपत्ति का उपयोग करने का कानूनी अधिकार होता है। उदाहरण के लिए, एक उपयोगिता कंपनी के पास बिजली की लाइनें लगाने का अधिकार हो सकता है। सुखभोग पर बातचीत की जा सकती है, निंदा के माध्यम से प्राप्त किया जा सकता है, या लंबे समय तक उपयोग के पैटर्न के बाद उत्पन्न हो सकता है।
एक वारंटी डीड में किसी भी इज़ाज़त को सूचीबद्ध करना चाहिए। अन्यथा, अनुदानकर्ता को अनुदानग्राही को मुआवजा देना पड़ सकता है।
A प्रतिबंधात्मक वाचा एक ऐसा नियम है जिसका सभी स्थानीय भूमि मालिकों को पालन करना चाहिए। उदाहरण के लिए, पड़ोस में सभी को अपने लॉन को एक निश्चित ऊंचाई तक छांटना पड़ सकता है। या उन्हें अपने घर को कुछ रंगों में रंगने से मना किया जा सकता है।
डेवलपर्स अक्सर नए विकास में पार्सल बेचते समय प्रतिबंधात्मक अनुबंध शामिल करते हैं। इस तरह के अनुबंधों को लागू करने की जिम्मेदारी आमतौर पर गृहस्वामी संघ पर होती है।
एक वारंटी डीड में किसी भी प्रतिबंधात्मक अनुबंधों का उल्लेख होना चाहिए, अन्यथा अनुदानकर्ता उत्तरदायी हो सकता है।
ग्रहणाधिकार एक ऋण पर आधारित संपत्ति का अधिकार होता है। उदाहरण के लिए, यदि आप ऋण पर भूमि को सिक्योरिटी के रूप में रखते हैं, तो ऋणदाता के पास आपके घर पर ग्रहणाधिकार होगा जब तक कि आप ऋण का भुगतान नहीं कर देते।
संपत्ति बेचते समय ग्रहणाधिकार का निपटारा करना आवश्यक है।
विभिन्न कानूनी जरूरतों को पूरा करने के लिए कई प्रकार के विशेष प्रयोजन के दस्तावेज़ मौजूद हैं। ये विलेख सामान्य, विशेष वारंटी, कोई वारंटी नहीं, या क्विटक्लेम डीड श्रेणियों में आ सकते हैं। सभी दस्तावेज़ों को विलेख के लिए बुनियादी कानूनी आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए, जब तक कि कोई क़ानून अपवाद न बनाए।
फोरक्लोजर के बदले में विलेख: फोरक्लोजर के बदले में विलेख का उपयोग तब किया जाता है जब कोई उधारकर्ता बंधक भुगतान करने में विफल रहता है और औपचारिक फोरक्लोजर प्रक्रिया से गुजरने के बजाय ऋणदाता को संपत्ति देता है। यह ऋण को रद्द करता है और यह सुनिश्चित करने में मदद करता है कि यदि संपत्ति ऋण पर शेष राशि से कम में बिकती है तो उन पर कुछ भी बकाया नहीं होगा। यह उधारकर्ता को उनके क्रेडिट की सुरक्षा करने में भी मदद कर सकता है।
ध्यान दें कि टेक्सास में, "फोरक्लोजर के बदले विलेख" ऋण माफी के बदले में एक विलेख देने की प्रक्रिया का वर्णन करता है। यह जरूरी नहीं है कि यह विलेख दस्तावेज़ का वास्तविक शीर्षक हो। यह एक तकनीकी पहलू है, लेकिन भ्रम से बचने के लिए इसका उल्लेख करना महत्वपूर्ण है।
उत्तरजीविता विलेख के अधिकार के साथ संयुक्त किरायेदारी: जब सह-मालिकों के पास उत्तरजीविता विलेख के अधिकार के साथ एक संयुक्त किरायेदारी होती है, तो प्रत्येक मालिक के अधिकार मृत्यु के बाद अन्य मालिकों को pass हो जाएंगे। आम तौर पर, उनके अधिकार उनके बच्चे या अन्य उत्तराधिकारियों के पास जाएंगे।
ध्यान दें कि विवाहित और अविवाहित सह-मालिकों के लिए अलग-अलग नियम हैं, क्योंकि विवाहित जोड़ों के पास पहले से ही कुछ उत्तरजीविता अधिकार होते हैं।
धारणा को सुरक्षित करने के लिए ट्रस्ट का विलेख: जब कोई मौजूदा बंधक या इसी तरह का गृह वित्त ऋण होता है, तो संपत्ति के अधिकार प्रदान करने के लिए धारणा को सुरक्षित करने के लिए ट्रस्ट के विलेख का उपयोग किया जाता है। इसके लिए अनुदान प्राप्तकर्ता को घर का भुगतान करने की आवश्यकता होती है, जबकि अनुदानदाता को, जो ऋणदाता नहीं है, उन भुगतानों को लागू करने का अधिकार देता है। यह बंधक को नहीं हटाता है और न ही ऋणदाता के दावे को कम करता है।
उदाहरण के लिए, इस प्रकार के विलेख का उपयोग तब किया जा सकता है जब तलाकशुदा जोड़े को अचल संपत्ति का विभाजन करना हो और उनके दोनों नाम बंधक पर हों। विलेख एक जीवनसाथी को घर का उपयोग करने देता है और उस जीवनसाथी को बंधक भुगतान के लिए जिम्मेदार बनाता है। यदि वे भुगतान करने में विफल रहते हैं, तो वह जीवनसाथी जो घर का उपयोग नहीं कर रहा है, फोरक्लोज़ कर सकता है। इस विषय पर अधिक जानकारी के लिए तलाक और रियल एस्टेट देखें।
प्राकृतिक जल के अधिकार, जैसे कि किसी संपत्ति से होकर गुजरने वाली नदी, भूमि के स्वामित्व से अलग होते हैं। जल अधिकार, जिन्हें तटवर्ती अधिकार भी कहा जाता है, जटिल और कड़े रूप से विनियमित होते हैं। यदि आपको अपनी संपत्ति पर पानी की चिंता है, तो किसी वकील से परामर्श करें।
तलाक की डिक्री यह कह सकती है कि किस जीवनसाथी को संपत्ति मिलनी चाहिए, लेकिन डिक्री वास्तव में संपत्ति को हस्तांतरित नहीं करती है। पार्टियों को अभी भी एक विलेख तैयार करने की आवश्यकता है। विलेख में यह सुनिश्चित करने के लिए शर्तें शामिल होनी चाहिए कि स्थानांतरण तलाक की डिक्री की शर्तों का पालन करता है। उदाहरण के लिए, जब एक बंधक होता है, तो वैवाहिक अचल संपत्ति को विभाजित करने में मदद के लिए धारणा को सुरक्षित करने के लिए विश्वास का एक विलेख उपयोग किया जा सकता है। अधिक जानने के लिए तलाक और रियल एस्टेट देखें।
अचल संपत्ति का स्थानांतरण जटिल हो सकता है, जिसमें त्रुटि की काफी गुंजाइश होती है। विलेख तैयार करने में आपकी सहायता के लिए वकील लेना हमेशा एक अच्छा विचार है। गलत तरीके से एक विलेख तैयार करने से अनुदानकर्ता के लिए दायित्व पैदा हो सकता है और प्राप्तकर्ता के अधिकारों को नुकसान हो सकता है।