निष्पादन अनुबंध और लीज़-टू-ओन रियल एस्टेट

एक निष्पादन अनुबंध एक प्रकार का दीर्घकालिक अचल संपत्ति अनुबंध है जो किराए से खुद की व्यवस्था जैसा दिखता है। खरीदार संपत्ति पर रहता है, लेकिन अनुबंध के अंत तक इसका मालिक नहीं बनता है। विक्रेता खरीदार को संपत्ति का शीर्षक तभी देता है जब सभी भुगतान पूरे हो जाते हैं।

एक निष्पादन अनुबंध को वैध होने के लिए कुछ आवश्यकताओं को पूरा करना आवश्यक है। टेक्सास संपत्ति कोड 5.062 निम्नलिखित को अनिवार्य करता है:

• अनुबंध की अवधि छह महीने या 180 दिनों से अधिक होनी चाहिए।
• खरीदार को संपत्ति का उपयोग मुख्य रूप से निवास के रूप में करना चाहिए।
• खरीदार और विक्रेता माता-पिता, बच्चा, दादा-दादी, पोता-पोती या भाई-बहन के रूप में संबंधित नहीं हो सकते।

नोट: टेक्सास संपत्ति कोड 5.072 मौखिक निष्पादन अनुबंधों की अनुमति नहीं देता। निष्पादन अनुबंध लिखित रूप में होना चाहिए और दोनों पक्षों के हस्ताक्षर होने चाहिए। सुनिश्चित करें कि पार्टियों के बीच किए गए सभी वादे अनुबंध में लिखे गए हैं। एक अदालत निष्पादन अनुबंध में मौखिक वादे को लागू नहीं करेगी।

खरीदार के लिए सबसे बड़ा जोखिम इस तथ्य से उत्पन्न होता है कि खरीदार संपत्ति का मालिक नहीं होता जब तक कि वे अनुबंध की शर्तों को पूरा नहीं करते। यह खरीदार के अधिकारों को सीमित करता है। जब तक अनुबंध प्रभावी है, खरीदार घर बेचने या घर के पूर्ण मूल्य के खिलाफ उधार लेने में असमर्थ है।

साथ ही, खरीदार तुरंत घर में इक्विटी हासिल करना शुरू नहीं करता। कोई इक्विटी नहीं होने का मतलब है कि अगर खरीदार भुगतान करना बंद कर देता है या अनुबंध तोड़ता है, तो उस बिंदु तक भुगतान किया गया सारा पैसा खो सकता है।

40 या 48 नियम: एक खरीदार जो चूक करता है, उसके पास कुछ इक्विटी सुरक्षा होती है यदि उसने बिक्री मूल्य का 40% भुगतान किया है, 48 महीने की किश्तों का भुगतान किया है, या अनुबंध काउंटी के साथ दर्ज किया गया है। इस केस में, विक्रेता को केवल संपत्ति वापस लेने के बजाय फोरक्लोजर से गुजरना होगा। यदि संपत्ति फोरक्लोजर के माध्यम से बेची जाती है, तो खरीदार को उनके द्वारा खर्च किए गए कुछ पैसे वापस मिल सकते हैं।

विक्रेताओं को हस्ताक्षर करने के 30 दिनों के भीतर अधिकांश निष्पादन अनुबंधों को रिकॉर्ड करना आवश्यक है, जिससे घर की इक्विटी सुरक्षा सक्रिय हो जाएगी। एक रिकॉर्ड किए गए निष्पादन अनुबंध के मामले में, यदि खरीदार चूक करता है, तो आम तौर पर बुनियादी बेदखली के बजाय पूर्ण फोरक्लोजर की आवश्यकता होती है। हालाँकि, इसे हल्के में न लें। सभी विक्रेता रिकॉर्डिंग की आवश्यकता का पालन नहीं करते हैं। रिकॉर्डिंग न करने के लिए दंड बहुत कम हैं। साथ ही, उन्हें आपके अनुबंध को रिकॉर्ड करने की आवश्यकता नहीं हो सकती।

हाँ। विक्रेताओं को जोखिम होता है यदि वे सभी नियमों का पालन नहीं करते हैं। विक्रेता को कई तकनीकी आवश्यकताओं को पूरा करना होता है। विक्रेता को दंड का भुगतान करना पड़ सकता है यदि वे सभी आवश्यकताओं को पूरा नहीं करते हैं, भले ही वे अच्छे विश्वास में कार्य कर रहे हों।

टेक्सास संपत्ति कोड अध्याय 5, सबचैप्टर डी, खरीदार के अधिकारों को सूचीबद्ध करता है। एक खरीदार कानून के तहत कुछ उपायों का हकदार हो सकता है यदि इन अधिकारों को पूरा नहीं किया जाता। सामान्य तौर पर, खरीदार को अधिकार है:

• प्रॉपर्टी की स्थिति जानिए।
• अनुबंध की वित्तपोषण शर्तों को जानिए।
• हर साल किसी भी ऋण पर अपडेट प्राप्त कीजिए।
• अंतिम भुगतान करने के 30 दिनों के भीतर संपत्ति के लिए वारंटी डीड प्राप्त करें।

टेक्सास संपत्ति संहिता अध्याय 5 उन कर्तव्यों को सूचीबद्ध करता है जो एक विक्रेता को निभाने चाहिए। एक विक्रेता जो इन कर्तव्यों का पालन नहीं करता है, वह अपने अनुबंध का उल्लंघन करेगा। यह एक खरीदार को कानून के तहत कुछ उपायों का अधिकार देगा। टेक्सास संपत्ति संहिता अध्याय 5 में कहा गया है कि विक्रेता को यह करना चाहिए:

• एक हालिया संपत्ति सर्वेक्षण प्रदान करें जो एक वर्ष से अधिक पुराना नहीं होना चाहिए।
• कर एकत्र करने वाली प्रत्येक इकाई से एक कर प्रमाणपत्र प्रदान करना आवश्यक है।
• संपत्ति पर किसी भी बीमा पॉलिसी की एक प्रति प्रदान करें।
• अनुबंध के तहत सभी ब्याज या विलंब शुल्क इंगित करें।
• एक लिखित वार्षिक लेखा विवरण प्रदान कीजिए।
• संपत्ति से संबंधित किसी भी समस्या का खुलासा करें।
• यदि संपत्ति गृहस्वामी संघ के अधीन है, तो लिखित रूप में नोटिस प्रदान करें।
• खुलासा करें कि संपत्ति रिकॉर्ड किए गए उपखंड में है या नहीं।
• अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के 30 दिनों के भीतर अनुबंध दर्ज करें।

• भुगतान की गई कुल राशि
• कुल राशि अभी भी बकाया है।
• भुगतानों की शेष संख्या
• करों में दी गई राशि
• किसी भी बीमा के लिए चुकाई गई राशि
• किसी भी बीमा आय से प्राप्त की गई राशि। इसमें यह भी शामिल है कि इन आय का उपयोग किस प्रकार किया गया है।
• बीमा कवरेज में कोई भी बदलाव और किसी भी बीमा पॉलिसी की एक प्रति। इसमें बीमित संपत्ति का भी वर्णन करना चाहिए और उस राशि का भी उल्लेख करना चाहिए जिसके लिए उसका बीमा किया गया है।

• संपत्ति की कीमत
• अनुबंध के तहत वसूली जाने वाली ब्याज दरें
• खरीदार अनुबंध के तहत ब्याज सहित कुल राशि का भुगतान करेगा।
• क्या देर से शुल्क लागू होते हैं और वे शुल्क कितने हो सकते हैं।
• एक बयान कि विक्रेता पूर्व भुगतान जुर्माना नहीं ले सकता है यदि खरीदार आंशिक या पूर्ण अग्रिम भुगतान करना चाहता है।

हाँ। टेक्सास संपत्ति कोड 5.082 एक खरीदार को ऐसा अनुरोध करने की अनुमति देता है। खरीदार लिखित रूप में पूछ सकते हैं कि उन पर किसी भी समय कितना बकाया है। विक्रेता के पास खरीदार को यह जानकारी देने के लिए 10 दिन होते हैं। यदि विक्रेता 10 दिनों के भीतर प्रत्युत्तर नहीं देता है, तो एक खरीदार उस राशि के आधार पर संपत्ति का भुगतान कर सकता है जो खरीदार का मानना है कि अनुबंध के तहत देय है। यदि विक्रेता राशि से असहमत हैं, तो उन्हें भुगतान के 20 दिनों के भीतर आपत्ति करनी चाहिए।

हाँ। टेक्सास संपत्ति कोड 5.063 के अनुसार विक्रेता को खरीदार को यह बताना आवश्यक है कि क्या खरीदार अनुबंध का उल्लंघन करता है। नोटिस में यह शामिल होना चाहिए कि वे अनुबंध के किस हिस्से का उल्लंघन कर रहे हैं, खरीदार पर कितना बकाया हो सकता है, और विक्रेता इसके बारे में क्या करने का इरादा रखता है।

टेक्सास प्रॉपर्टी कोड 5.063 खरीदार को नोटिस के लिए बहुत विशिष्ट आवश्यकताएं बताता है। सूचना होनी चाहिए:

• लिखित रूप में
• पंजीकृत या प्रमाणित डाक द्वारा वितरित किया गया।
• 14-बिंदु फ़ॉन्ट में मुद्रित
• विशिष्ट वैधानिक भाषा शामिल करें।

• खरीदार के पास भुगतान करने के लिए 60 दिन होते हैं यदि निम्नलिखित में से कोई भी सत्य है:
  • यदि अनुबंध का 40% से अधिक भुगतान किया गया है।
  • यदि 48 से अधिक मासिक भुगतान किए गए हैं।
  • यदि अनुबंध दर्ज किया गया है।
• अन्य सभी मामलों में, एक खरीदार के पास भुगतान करने के लिए केवल 30 दिन होते हैं।

• यदि खरीदार के पास भुगतान करने के लिए 60 दिन होते, तो विक्रेता केवल संपत्ति बेच सकता है। संपत्ति की बिक्री से प्राप्त कोई भी धनराशि अनुबंध के तहत बकाया शेष राशि का भुगतान करने के लिए जाती है। कोई भी अतिरिक्त धनराशि खरीदार को जाती है।
• यदि खरीदार के पास भुगतान करने के लिए केवल 30 दिन थे, तो विक्रेता अनुबंध को रद्द कर सकता है या खरीदार को बेदखल करने के लिए फाइल कर सकता है।

• यदि खरीदार ने खरीद मूल्य का 40% भुगतान किया है, 48 मासिक भुगतान किए हैं, या अनुबंध काउंटी रिकॉर्ड पर है, तो विक्रेता फोरक्लोज़ कर सकता है। संपत्ति बेची जाएगी और नया मालिक खरीदार को बेदखल कर सकता है। बिक्री से प्राप्त आय खरीदार के बकाया का भुगतान करने के लिए जाएगी। उस राशि से अधिक का कोई भी पैसा खरीदार को जाएगा।
• विक्रेता खरीदार को बेदखल कर सकता है अगर खरीदार ने खरीद मूल्य का 40% भुगतान नहीं किया है, 48 मासिक भुगतान नहीं किया है, और अगर अनुबंध दर्ज नहीं किया गया है। यदि ऐसा होता है, तो खरीदार ने अपने द्वारा भुगतान किए गए सभी पैसे खो दिए होंगे।

• 30 दिन बीत जाने के बाद प्रत्येक दिन के लिए $250
• 90 दिन बीत जाने के बाद प्रत्येक दिन के लिए $500
• उचित वकील शुल्क

• विक्रेता को किसी भी भुगतान को वापस करना होगा और संपत्ति में किए गए किसी भी सुधार के लिए खरीदार को प्रतिपूर्ति करनी होगी, या
• विक्रेता खरीदार को प्रत्युत्तर दे सकता है ताकि उन्हें पता चल सके कि समस्या वसीयत ठीक हो जाएगी। विक्रेता के पास संपत्ति को ठीक से उपविभाजित करने के लिए 90 दिन होते हैं। यदि 90 दिनों के बाद विक्रेता ने समस्या को ठीक नहीं किया है, तो खरीदार अनुबंध को रद्द कर सकता है।

नोट: विक्रेता को संपत्ति वापस लेने का अधिकार नहीं है जब तक कि विक्रेता अनुबंध के तहत खरीदार को बकाया सभी पैसे वापस नहीं कर देता।

खरीदार के पास अनुबंध से बाहर निकलने के लिए हस्ताक्षर करने के बाद 14 दिन होते हैं। रद्द करने के लिए, खरीदार को विक्रेता को व्यक्तिगत रूप से या डाक द्वारा नोटिस भेजना होगा। विक्रेता के पास अनुबंध के तहत आदान-प्रदान किए गए किसी भी भुगतान या संपत्ति को वापस करने के लिए 10 दिन होते हैं।

• विलंब शुल्क जो मासिक भुगतान के 8% से अधिक है या विलंब शुल्क को संसाधित करने की वास्तविक लागत है।
• एक प्रतिबंध जो खरीदार को संपत्ति में सुधार के लिए ऋण लेने हेतु संपत्ति में अपने हित का उपयोग करने की अनुमति नहीं देता है।
• जल्दी भुगतान के दंड
• संपत्ति की मरम्मत का अनुरोध करने या अनुबंध के तहत किसी अन्य अधिकार का प्रयोग करने पर खरीदार पर जुर्माना।

हाँ। टेक्सास संपत्ति कोड 5.076 के अनुसार विक्रेता को काउंटी क्लर्क के साथ अनुबंध दर्ज करना आवश्यक है। विक्रेता को अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के 30 दिनों के भीतर यह करना होगा। यदि निष्पादन अनुबंध किसी भी कारण से रद्द कर दिया जाता है, तो विक्रेता को इसे भी दर्ज करना होगा। यदि कोई विक्रेता अनुबंध रिकॉर्ड नहीं करता है, तो खरीदार के पास विक्रेता के खिलाफ प्रति वर्ष $500 तक का दावा होगा और वकील की फीस भी शामिल होगी।

• प्रत्येक इकाई से एक कर प्रमाण पत्र जो संपत्ति पर कर एकत्र करती है। कर प्रमाणपत्र में कर का भुगतान, कर का बकाया, बकाया कर, दंड आदि दिखाया गया है।
• संपत्ति से संबंधित किसी भी बीमा पॉलिसी की एक प्रति। पॉलिसी में बीमाकर्ता और बीमित व्यक्ति का नाम होना चाहिए। इसमें बीमित संपत्ति का भी वर्णन करना चाहिए और बीमित राशि को सूचीबद्ध करना चाहिए।

• टेक्सास संपत्ति कोड 5.067 विक्रेता को ग्रहणाधिकार रखने की अनुमति देता है यदि ग्रहणाधिकार संपत्ति को उपयोगिता सेवा प्रदान करने के लिए है या
• विक्रेता और खरीदार सहमत हैं।

नहीं। टेक्सास संपत्ति कोड 5.068 के अनुसार, एक अनुबंध को उस भाषा में लिखा जाना चाहिए जिसमें उस पर मुख्य रूप से बातचीत की गई थी। अनुबंध से संबंधित सभी दस्तावेज भी इसी भाषा में होने चाहिए। इसमें अनुबंध, कोई भी प्रकटीकरण नोटिस, वार्षिक लेखा विवरण और डिफ़ॉल्ट का कोई भी नोटिस शामिल है।

टेक्सास संपत्ति कोड 5.078 के तहत, बीमा भुगतान खरीदार और विक्रेता के बीच बांटे जाते हैं। इसके बाद यह खरीदार और विक्रेता पर निर्भर करता है कि वे संपत्ति की मरम्मत के लिए पैसे का उपयोग करें।

नोट: विक्रेता की जिम्मेदारी है कि वह बीमाकर्ता को अनुबंध के बारे में सूचित करे। विक्रेता को बीमाकर्ता को खरीदार का नाम और पता बताना आवश्यक है। विक्रेता को अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के 10 दिनों के भीतर या संपत्ति के लिए बीमा खरीदे जाने पर, जो भी बाद में हो, बीमाकर्ता को यह जानकारी देनी होगी। यदि विक्रेता ऐसा करने में विफल रहता है, तो खरीदार के पास भ्रामक व्यापार व्यवहार अधिनियम के तहत विक्रेता के खिलाफ दावा हो सकता है।

हाँ। यदि कोई विक्रेता खरीदार को पैसा देना है, तो टेक्सास प्रॉपर्टी कोड 5.084 खरीदार को उस राशि को विक्रेता पर बकाया राशि से घटाने की अनुमति देता है। खरीदार को ऐसा करने के लिए अदालत जाने की आवश्यकता नहीं है। हालांकि, स्व-सहायता उपाय अक्सर परेशानी का कारण बन सकते हैं। यदि आप ऐसा करने की योजना बना रहे हैं, तो सावधान रहें। किसी भी लागत में कटौती करने से पहले आपको अन्य तरीकों से स्थिति को हल करने का प्रयास करना चाहिए।

• टेक्सास संपत्ति कोड अध्याय 5 उपअध्याय डी - निष्पादन अनुबंध
• भ्रामक व्यापार प्रथाएं अधिनियम