घर खरीदना: नुकसान और धोखाधड़ी से बचना

सभी शर्तों को पढ़ना सुनिश्चित करें और आप जिन दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करते हैं, उन्हें समझें। 

दस्तावेज़ पार्टियों की जिम्मेदारियों को स्पष्ट करते हैं। सभी भुगतानों, दंडों और अन्य शर्तों से अवगत रहें।

अपने वित्त की यथार्थवादी समझ रखें।

आपकी मूल्य सीमा से बाहर संपत्ति खरीदना भुगतान को संघर्ष बना सकता है और फोरक्लोजर का कारण बन सकता है। यदि आप अनिश्चित हैं, तो किसी वित्तीय पेशेवर या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) द्वारा अनुमोदित परामर्शदाता से पूछें। HUD- अनुमोदित परामर्शदाता घर खरीदने और अन्य संबंधित विषयों पर मुफ्त या कम लागत वाली सलाह देते हैं।

ब्याज दर में अप्रत्याशित बदलावों से बचें।

• ऐसे विक्रेता या ऋणदाता से सावधान रहें जो यह स्पष्ट नहीं करता कि ब्याज दर क्या वसीयत होगी और क्या वह निश्चित है या परिवर्तनशील। 
• "कम मासिक भुगतान" पर अत्यधिक जोर देने वाले ऑफ़र पूरी तस्वीर नहीं दिखा सकते।
• परिवर्तनीय ब्याज दरें समय के साथ बढ़ सकती हैं। यहां तक कि ब्याज दर में कुछ प्रतिशत अंक की वृद्धि भी आपके मासिक भुगतान में सैकड़ों डॉलर जोड़ सकती है, खासकर शुरुआत में जब आप एक बड़ा बैलेंस रखते हैं।

आसमान छूते भुगतान और ऋण जमा करने से बचिए।

कुछ ऋणदाता अत्यंत कम प्रारंभिक मासिक भुगतान के साथ बंधक प्रदान करते हैं। शुरू में भुगतान इतना कम होने का कारण यह है कि बंधक कम ब्याज दर से शुरू होता है और आपके भुगतान केवल ब्याज के हिस्से को ही कवर करते हैं।

क्योंकि अवैतनिक ब्याज बंधक का ही हिस्सा बन जाता है और ब्याज दर बढ़ जाती है, आपके भुगतान दोगुने या तिगुने हो सकते हैं।

जब तक आप उन भुगतानों को नहीं करते हैं जो बढ़ते ब्याज को कवर करते हैं और मूलधन का भुगतान करते हैं, तब तक आप इक्विटी का निर्माण किए बिना ऋण जमा करने के चक्र में फंस सकते हैं।

अज्ञात लागतों पर ध्यान रखें।

कर: कई घर खरीदारों को खरीद के महीनों बाद पता चलता है कि वे संपत्ति करों में सैकड़ों या हजारों डॉलर का बकाया है। सभी ऋणदाता संपत्ति करों को मासिक भुगतान में शामिल नहीं करते हैं। बंद करने से पहले यह पता करें कि क्या कर मासिक भुगतान में शामिल होंगे, या आपको करों का अलग से भुगतान करना होगा।

आप काउंटी के मूल्यांकन जिले से संपर्क करके कर राशि का अनुमान लगा सकते हैं। अधिकांश काउंटी कर की जानकारी ऑनलाइन प्रदान करती हैं। नए घरों के लिए जिनके पास कर रिकॉर्ड नहीं है, एक ही क्षेत्र में तुलनीय घरों पर संपत्ति करों के बारे में मूल्यांकन जिले से संपर्क करें।

बीमा: ऋणदाताओं को खरीदारों के पास गृहस्वामी बीमा होना आवश्यक है। कुछ बंधक मासिक भुगतान के हिस्से के रूप में गृहस्वामी बीमा शामिल करते हैं, जबकि अन्य आपको प्रीमियम अलग से प्राप्त करने और भुगतान करने की आवश्यकता होती है।

याद रखें कि कर और बीमा हर साल बढ़ सकते हैं, इसलिए एक निश्चित ब्याज दर के साथ भी आपका मासिक भुगतान बढ़ सकता है।

ऋण आवेदनों पर कभी भी आय या संपत्ति को गलत न दिखाएं।

किसी भी ऋणदाता से बचें जो आपसे आपके ऋण आवेदन पर आय या संपत्ति को गलत साबित करने के लिए कहता है। कई ऋणदाता "कथित" आय (आय जिसके लिए आपके पास कोई दस्तावेज नहीं है) के आधार पर वैध ऋण प्रदान करते हैं। लेकिन अगर कोई ऋण अधिकारी सुझाव देता है कि आप अपनी आय के बारे में झूठ बोलें, तो उनका उपयोग न करें। ऋण आवेदन पर झूठ बोलने के लिए आपको आपराधिक आरोपों का सामना करना पड़ सकता है।

रियल एस्टेट एजेंट खरीदारों और विक्रेताओं के बीच अचल संपत्ति लेनदेन का प्रबंधन करते हैं। रियल एस्टेट एजेंट अपने ग्राहकों को पूरे घर खरीदने या बेचने की प्रक्रिया के माध्यम से मार्गदर्शन करते हैं, प्रत्येक चरण में मूल्यवान ज्ञान और जानकारी प्रदान करते हैं। घर का सौदा बंद होने पर उन्हें आम तौर पर कमीशन मिलता है।

लिस्टिंग एजेंट बनाम खरीदार एजेंट

विक्रेताओं का प्रतिनिधित्व करने वाले एजेंटों को लिस्टिंग एजेंट भी कहा जाता है। खरीदारों का प्रतिनिधित्व करने वाले एजेंटों को खरीदार एजेंट कहा जाता है। रियल एस्टेट एजेंट लिस्टिंग एजेंट और खरीदार एजेंट दोनों हो सकते हैं, लेकिन आमतौर पर एक ही रियल एस्टेट लेनदेन के लिए नहीं।

मूल्यांकक और निरीक्षक आपको संपत्ति की स्थिति और मूल्य का स्पष्ट आकलन देते हैं। चाहे आप घर के लिए भुगतान कैसे भी करें, घर का पेशेवर मूल्यांकन और निरीक्षण कराना महत्वपूर्ण है। इन पेशेवरों को ऋणदाता या रियल एस्टेट एजेंट से स्वतंत्र होना चाहिए। किसी से भी सावधान रहें जो आपसे "उनके" मूल्यांकक या निरीक्षक का उपयोग करने पर जोर देता है।

सर्वेक्षक संपत्ति पर स्थलाकृतिक सर्वेक्षण करते हैं। सर्वेक्षक संपत्ति के कानूनी इतिहास का पता लगा सकते हैं, जिसमें संपत्ति की सीमाएं, प्लैटिंग प्रतिबंध और ज़ोनिंग नियम शामिल हैं।

शीर्षक कंपनी संपत्ति की कानूनी स्थिति की जांच करती है और शीर्षक बीमा जारी करती है।

शीर्षक कंपनी यह सुनिश्चित करती है कि विक्रेता संपत्ति का वैध मालिक या प्रतिनिधि है। शीर्षक कंपनी आपको बताएगी कि क्या किसी और के पास संपत्ति पर कानूनी दावे (ग्रहणाधिकार) हैं, जैसे कि अवैतनिक करों या पिछले मालिक द्वारा अवैतनिक बंधक।

यह आवश्यक है कि आप एक स्वतंत्र शीर्षक कंपनी को शामिल करें, क्योंकि आपको पिछले मालिक द्वारा कई अनसुलझे ऋणों के लिए उत्तरदायी ठहराया जा सकता है। किसी ऐसे विक्रेता या एजेंट पर भरोसा न करें जो इस बात पर जोर देता है कि आप टाइटल कंपनी का उपयोग करने से बचें।

आपको शीर्षक बीमा के लिए भुगतान करना होगा, लेकिन इसे अक्सर ऋण में शामिल किया जा सकता है।

कुछ लोग ऋण खोजने में मदद के लिए बंधक एजेंटों का उपयोग करते हैं, जिन्हें दलालों के रूप में भी जाना जाता है। ब्रोकर ऋण जारी नहीं करता है। इसके बजाय, ब्रोकर को एक कमीशन मिलता है जब आप उन बंधक कंपनियों में से किसी एक से ऋण स्वीकार करने के लिए सहमत होते हैं जिनका वे प्रतिनिधित्व करते हैं।

निर्धारित करें कि आप ब्रोकर का उपयोग करना चाहते हैं या स्वयं ऋणदाताओं से संपर्क करना पसंद करेंगे।

बंधक दलालों से बचें जो भारी अग्रिम शुल्क लेते हैं और "गारंटी" देते हैं कि वे आपको ऋण दिलाएंगे। सुनिश्चित करें कि ब्रोकर के पास लाइसेंस है। उन दलालों से बचें जो आपको शुल्क प्रकटीकरण फॉर्म नहीं देते। इसके अलावा, पूछें कि क्या ब्रोकर को "यील्ड स्प्रेड प्रीमियम" का भुगतान किया जाएगा, क्योंकि इससे आपकी लागत बढ़ने की संभावना है।

बंधक कंपनियां रियल एस्टेट खरीदने के लिए ऋण देती हैं। वाणिज्यिक बैंक और कभी-कभी क्रेडिट यूनियन भी होम लोन जारी करते हैं। एक बंधक कंपनी या बैंक अक्सर किसी अन्य संस्थान को ऋण "बेचता" है। इसका मतलब है कि आप अपने मासिक भुगतान कहां करते हैं, यह बदल सकता है।

वकील या एकाउंटेंट जो आपका प्रतिनिधित्व करते हैं, वे अचल संपत्ति के लेनदेन में मदद कर सकते हैं। वे बुनियादी दस्तावेज़ों की समीक्षा करते हैं और आपके दीर्घकालिक अधिकारों और दायित्वों के साथ-साथ खरीद प्रक्रिया को समझा सकते हैं।

हाँ। विलेख के लिए अनुबंध, जिसे कभी-कभी "खुद के लिए किराया" वित्तपोषण व्यवस्था के रूप में जाना जाता है, टेक्सास में कानूनी हैं।

डीड के लिए करार और एक पारंपरिक खरीद अनुबंध के बीच महत्वपूर्ण अंतर यह है कि डीड के लिए करार के तहत आप आम तौर पर भुगतान करते समय संपत्ति में तत्काल इक्विटी प्राप्त नहीं करते हैं।

इक्विटी घर के मूल्य और अभी भी बकाया राशि के बीच का अंतर है।

डीड के लिए करार के तहत, खरीदार के पास केवल इक्विटी ब्याज होता है जब उन्होंने ऋण का 40% या उससे अधिक का भुगतान किया हो, या 48 मासिक भुगतान किए हों।

आम तौर पर, यदि खरीदार नोट की शेष राशि और विश्वास के विलेख के लिए एक वचन पत्र प्रदान करता है, तो विक्रेता को 10 दिनों के भीतर एक वारंटी डीड प्रदान करना होगा या एक स्पष्टीकरण देना होगा जो कानूनी रूप से उचित ठहराता है कि विक्रेता वारंटी डीड क्यों नहीं दे रहा है।

विलेख के अनुबंध में भी सख्त शर्तें हो सकती हैं। डीड के लिए करार वाले कुछ उपभोक्ताओं ने अपने घर खो दिए हैं क्योंकि वे एक भुगतान में कुछ दिनों की देरी कर गए थे। इसका मतलब यह था कि वर्षों तक समय पर भुगतान करने के बावजूद, अनुबंध ने उन्हें निवेश में बिना किसी हिस्सेदारी के संपत्ति छोड़ने के लिए मजबूर कर दिया। कुछ मामलों में, विक्रेता को औपचारिक फोरक्लोजर भी नहीं लाना पड़ सकता है। इसलिए आपके लिए यह जानना अत्यंत महत्वपूर्ण है कि आप किस प्रकार के अनुबंध पर हस्ताक्षर कर रहे हैं और यह सुनिश्चित करें कि आप सभी शर्तों को पूरा कर सकते हैं।

अधिक जानकारी के लिए निष्पादन अनुबंध और लीज-टू-ओन रियल एस्टेट देखें।

जो उपभोक्ता अपने घर का पुनर्वित्त करते हैं, वे नए ऋण की शर्तों को न पढ़कर मुश्किल में पड़ सकते हैं। कुछ ऋण "कम मासिक भुगतान" का विज्ञापन करते हैं, लेकिन उनमें एक परिवर्तनीय ब्याज दर होती है जो कुछ वर्षों के बाद बहुत बढ़ जाती है। यदि आप परिवर्तनीय दर के साथ ऋण चुनते हैं, तो ऋणदाता से कहें कि वे आपको बताएं कि दर को कई बार समायोजित करने के बाद मासिक भुगतान क्या वसीयत।

कुछ बेईमान पुनर्वित्त कंपनियां आप पर जोर डाल सकती हैं कि आप "उनके" मूल्यांककों का उपयोग करें, जो घर का अधिक मूल्यांकन करते हैं। यदि आप घर के वास्तविक मूल्य से अधिक उधार लेते हैं, तो आप बड़े भुगतान करने में फंस सकते हैं या अपने घर को आपने जितना भुगतान किया था उससे कम में बेचने के लिए मजबूर हो सकते हैं।

कई पुनर्वित्त कंपनियां "पूर्व भुगतान जुर्माना" के साथ ऋण प्रदान करती हैं। इसका मतलब है कि पहले कुछ वर्षों के भीतर ऋण से बाहर निकलने के लिए, आपको एक बड़ी राशि का भुगतान करना होगा। पूछें कि क्या यह आपके ऋण में शामिल है, और इसे हटाने की कोशिश करें। पूर्व भुगतान दंड के बिना ऋण आपको पहले कुछ वर्षों में अपना घर बेचने या इसे पुनर्वित्त करने की अधिक स्वतंत्रता देते हैं।

हमेशा एक शीर्षक कंपनी का उपयोग करें। कुछ धोखेबाज कलाकार खरीदारों को "स्वतंत्र और स्पष्ट" घर के मालिकों के रूप में खुद को गलत तरीके से पेश करते हैं जो अपना घर बेचना चाहते हैं। यदि कोई शीर्षक खोज नहीं की जाती है, तो वे आपको एक निंदनीय संपत्ति बेच सकते हैं, जो अक्सर एक बड़ा कर ग्रहणाधिकार वहन करती है। यदि ऐसा होता है तो आप अपना घर और पैसा खो सकते हैं।

शीर्षक कंपनियां यह सुनिश्चित करती हैं कि खरीदार संपत्ति के कानूनी मालिक या अधिकृत एजेंट के साथ लेन-देन कर रहा है। वे खरीदार को संपत्ति से जुड़े ऋण या अन्य कानूनी मुद्दों के बारे में भी सूचित करते हैं। सुनिश्चित करें कि आप सीधे शीर्षक कंपनी के साथ सौदा करें। ऐसी वित्तपोषण कंपनी या विक्रेता पर भरोसा न करें जो मध्यस्थ के रूप में कार्य करने पर जोर देता हो।

ऋण और बंधक घोटाले पृष्ठ और घर खरीदना: नुकसान और घोटाले से बचना पृष्ठ, टेक्सास वकील जनरल उपभोक्ता संरक्षण प्रभाग के कार्यालय द्वारा प्रदान किया गया है।