रिवर्स मॉर्टगेज

रिवर्स बंधक एक ऐसा ऋण है जो 62 वर्ष और उससे अधिक आयु के घर मालिकों को उनके घरों की इक्विटी के खिलाफ उधार लेने की अनुमति देता है।

रिवर्स बंधक में, आप नियमित भुगतान प्राप्त करने के बदले में अपने घर की इक्विटी छोड़ देते हैं, जो आमतौर पर सेवानिवृत्ति आय के पूरक के लिए उपयोग किया जाता है।

होम इक्विटी आपके घर में आपकी हिस्सेदारी का मूल्य है। संपत्ति पर किसी भी ग्रहणाधिकार को घटाने के बाद होम इक्विटी का निर्धारण वर्तमान बाजार मूल्य से होता है।

जब आपके पास नियमित बंधक होता है, तो आप समय के साथ अपना घर खरीदने के लिए हर महीने ऋणदाता को भुगतान करते हैं। रिवर्स मॉर्गेज में, आपको एक ऋण मिलता है जिसमें ऋणदाता आपको भुगतान करता है।

रिवर्स बंधक आपके घर की इक्विटी का एक हिस्सा लेते हैं और इसे आपके लिए भुगतान में बदल देते हैं। आपको एकमुश्त राशि, मासिक अग्रिम, क्रेडिट की एक पंक्ति या तीनों के संयोजन में भुगतान प्राप्त होता है।

एक नियमित बंधक के विपरीत, जब आपके पास रिवर्स बंधक होता है तो आपके द्वारा चुकाई जाने वाली राशि समय के साथ बढ़ जाती है। ऐसा इसलिए है क्योंकि ब्याज और शुल्क हर महीने आपके लोन बैलेंस में जोड़े जाते हैं।

रिवर्स मॉर्गेज तीन प्रकार के होते हैं:

• एकल-उद्देश्य रिवर्स बंधक सबसे कम खर्चीला विकल्प हैं। वे राज्य और स्थानीय सरकारी एजेंसियों और गैर-लाभकारी संगठनों द्वारा पेश किए जाते हैं। इन ऋणों का उपयोग केवल एक उद्देश्य के लिए किया जा सकता है, जिसे ऋणदाता निर्दिष्ट करता है। उदाहरण के लिए, ऋणदाता कह सकता है कि ऋण का उपयोग केवल घर की मरम्मत, सुधार या संपत्ति करों के भुगतान के लिए किया जा सकता है। कम या मध्यम आय वाले अधिकांश घर मालिक इन ऋणों के लिए पात्र हो सकते हैं।
• मालिकाना रिवर्स बंधक निजी ऋण होते हैं जो उन्हें विकसित करने वाली कंपनियों द्वारा समर्थित होते हैं। यदि आपके पास अधिक मूल्य वाला घर है, तो आपको मालिकाना रिवर्स बंधक से एक बड़ा ऋण अग्रिम मिल सकता है। यदि आपके घर का मूल्यांकन अधिक है और आपके पास एक छोटा बंधक है, तो आप अधिक धन के लिए पात्र हो सकते हैं।
• होम इक्विटी कन्वर्जन मॉर्गेज (एचईसीएम) संघीय रूप से बीमित रिवर्स मॉर्गेज हैं और यू. एस. डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग एंड अर्बन डेवलपमेंट (एचयूडी) द्वारा समर्थित हैं। एचईसीएम ऋण का उपयोग किसी भी उद्देश्य के लिए किया जा सकता है।

एचईसीएम और मालिकाना रिवर्स बंधक पारंपरिक गृह ऋण की तुलना में अधिक महंगे हो सकते हैं, और अग्रिम लागतें अधिक हो सकती हैं। इस पर विचार करना महत्वपूर्ण है, खासकर यदि आप थोड़े समय के लिए अपने घर में रहने या थोड़ी सी राशि उधार लेने की योजना बना रहे हैं।

होम इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम) उन घर मालिकों के लिए उपलब्ध हैं जो 62 वर्ष या उससे अधिक उम्र के हैं।

अतिरिक्त आवश्यकताओं में शामिल हैं:

• आपका घर आपका मुख्य निवास होना चाहिए, यानी आप वर्ष के अधिकांश समय वहीं रहते हैं।
• आपको या तो अपने घर का पूर्ण मालिक होना चाहिए या बंधक शेष राशि कम होनी चाहिए। अपने घर के मालिक होने का मतलब है कि अब आपके पास उस पर कोई बंधक नहीं है। यदि आपके पास बंधक शेष है, तो आपको रिवर्स बंधक पर बंद होने पर इसे चुकाने में सक्षम होना चाहिए। आप अपने मौजूदा बंधक शेष राशि का भुगतान करने के लिए अपने स्वयं के धन या रिवर्स बंधक से प्राप्त धन का उपयोग कर सकते हैं।
• आप पर किसी भी संघीय ऋण का बकाया नहीं होना चाहिए, जैसे कि संघीय आयकर या संघीय छात्र ऋण। हालाँकि, आप इस ऋण का भुगतान करने के लिए रिवर्स मॉर्गेज लोन से पैसे का उपयोग कर सकते हैं।
• आपके पास अपने स्वयं के पैसे पर्याप्त होने चाहिए या आपको अपने ऋण समापन पर रिवर्स बंधक निधि का एक हिस्सा अलग रखने के लिए सहमत होना चाहिए, ताकि करों और बीमा सहित चल रहे संपत्ति शुल्क, रखरखाव और मरम्मत की लागत का भुगतान किया जा सके।
• आपका घर अच्छी स्थिति में होना चाहिए। यदि आपका घर आवश्यक संपत्ति मानकों को पूरा नहीं करता है, तो ऋणदाता आपको बताएगा कि रिवर्स बंधक ऋण प्राप्त करने से पहले आपको कौन सी मरम्मत करनी होगी।
• आपको HUD-अनुमोदित रिवर्स मॉर्गेज परामर्श एजेंसी से परामर्श प्राप्त करना होगा ताकि अपनी पात्रता, ऋण के वित्तीय निहितार्थ और अन्य विकल्पों पर चर्चा कर सकें।

आप एचईसीएम या मालिकाना रिवर्स बंधक के साथ कितना उधार ले सकते हैं, यह कई कारकों पर निर्भर करता है।

• आपकी उम्र
• आपके द्वारा चुने गए रिवर्स मॉर्गेज का प्रकार
• आपके घर का आकलित मूल्य
• वर्तमान ब्याज दरें, और
• संपत्ति कर और गृहस्वामी बीमा का भुगतान करने की आपकी इच्छा और क्षमता का वित्तीय आकलन

सामान्य तौर पर, आपके घर में जितनी अधिक इक्विटी होगी, और आप उस पर जितना कम बकाया होंगे, आपको उतना ही अधिक पैसा मिल सकता है।

एचईसीएम रिवर्स बंधक ऋण लेने से पहले आपको एचयूडी-अनुमोदित रिवर्स बंधक परामर्शदाता से परामर्श लेना चाहिए।

परामर्श की लागत एजेंसी और आपकी व्यक्तिगत स्थिति के आधार पर अलग-अलग हो सकती है। आवास परामर्श एजेंसी को आय और ऋण जैसे कारकों को ध्यान में रखते हुए, भुगतान करने की आपकी क्षमता का निर्धारण करना चाहिए। HUD अनुमोदित परामर्श एजेंसियां आपसे उचित शुल्क ले सकती हैं, लेकिन उन्हें परामर्श से पहले सभी शुल्कों की व्याख्या करनी चाहिए। यदि आप इसे वहन नहीं कर सकते हैं, तो वे आपसे शुल्क नहीं ले सकते।

यदि आप रिवर्स बंधक पर विचार कर रहे हैं, तो आवास परामर्शदाता के साथ चर्चा करने के लिए यहां कुछ नमूना प्रश्न दिए गए हैं:

• रिवर्स मॉर्गेज लोन कैसे काम करता है?
• रिवर्स मॉर्गेज ऋण पारंपरिक मॉर्गेज से कैसे अलग है?
• रिवर्स मॉर्गेज लोन लेने में अग्रिम लागत और शुल्क क्या हैं?
• यदि आपके पास रिवर्स बंधक ऋण है, तो चल रही लागत और शुल्क क्या होंगे?
• रिवर्स बंधक ऋण आपके जीवनसाथी या आपके साथ रहने वाले अन्य लोगों को कैसे प्रभावित करेगा?
• क्या होगा अगर मैं रिवर्स बंधक ऋण लेने के बाद अपना घर बेचना चाहूं?
• जब मैं pass हो जाता हूँ तो मेरे घर का क्या होता है?
• अगर मुझे नर्सिंग होम में जाना पड़े तो क्या होगा?
• मैं अपनी ऋण आय से धन कैसे प्राप्त करूं? क्या पैसे को क्रेडिट लाइन के रूप में, मासिक किश्तों में या एकमुश्त निकालना बेहतर होगा?
• यदि मेरे पास पहले से ही मेरे घर पर एक बंधक है, तो वह रिवर्स बंधक से कैसे प्रभावित होता है?
• एक बार जब आपके पास रिवर्स मॉर्गेज लोन होता है तो आपकी चल रही जिम्मेदारियां क्या होती हैं?
• रिवर्स बंधक ऋण के अलावा आपको अन्य किन विकल्पों पर विचार करना चाहिए?

यदि आपने परामर्शदाता से बात करने से पहले किसी ऋणदाता के साथ रिवर्स बंधक पर चर्चा की है, तो उस चर्चा के बारे में अपने परामर्शदाता को बताएं। क्या ऋणदाता ने किसी विशेष ऋण प्रकार की सिफारिश की? क्या ऋणदाता ने आपको रिवर्स बंधक के अलावा कुछ और बेचने की कोशिश की, या किसी शर्त का वर्णन किया? आपका परामर्शदाता आपको उस ऋण की विशेषताओं के बारे में निष्पक्ष जानकारी दे सकता है जिस पर आप विचार कर रहे हैं।

HUD की वेबसाइट पर एक रिवर्स बंधक आवास परामर्श एजेंसी खोजें या 800-569-4287 पर HUD के इंटरैक्टिव वॉयस सिस्टम को कॉल करें।

पारंपरिक बंधक की तरह, उधारकर्ताओं को आमतौर पर रिवर्स बंधक ऋण की शुरुआत में एक बार की अग्रिम लागत का भुगतान करना होता है। इन लागतों में शामिल हैं:

• उत्पत्ति शुल्क (जो $6,000 से अधिक नहीं हो सकता है और ऋणदाता को भुगतान किया जाता है)।
• अचल संपत्ति बंद करने की लागत (तीसरे पक्ष को भुगतान) जिसमें मूल्यांकन, शीर्षक खोज, सर्वेक्षण, निरीक्षण, रिकॉर्डिंग शुल्क, बंधक कर, क्रेडिट चेक और अन्य शुल्क शामिल हो सकते हैं।
• एक प्रारंभिक बंधक बीमा प्रीमियम: आपके ऋणदाता द्वारा एक प्रारंभिक और वार्षिक बंधक बीमा प्रीमियम लिया जाता है और संघीय आवास प्रशासन को भुगतान किया जाता है। बंधक बीमा यह सुनिश्चित करता है कि आपको आपके अपेक्षित ऋण अग्रिम प्राप्त होंगे। यह बीमा अलग है और इसके अलावा है जो आपको घर के मालिकों के बीमा के लिए भुगतान करना होता है।

आप इन लागतों का भुगतान नकद में या अपने ऋण से प्राप्त धन का उपयोग करके कर सकते हैं। अग्रिम लागतों का भुगतान करने के लिए अपने ऋण आय का उपयोग करने का मतलब है कि आपको समापन के लिए कोई पैसा नहीं लाना होगा, लेकिन रिवर्स बंधक ऋण से आपके पास उपलब्ध कुल राशि कम होगी।

चल रही लागतें हर महीने आपके ऋण शेष में जोड़ी जाती हैं। इसका मतलब यह है कि हर महीने आपसे ब्याज और शुल्क के ऊपर ब्याज और शुल्क लिया जाता है, जो आपके पिछले महीने के ऋण शेष में जोड़े गए थे। चल रही लागतों में शामिल हो सकते हैं:

• ब्याज
• ऐसी लागतों को कवर करने के लिए आपके ऋणदाता को भुगतान की गई सर्विसिंग शुल्क:
  • आपको खाता विवरण भेजना।
  • आपकी ऋण आय का वितरण करना, और
  • यह सुनिश्चित करना कि आप ऋण आवश्यकताओं को पूरा करते रहें।
• वार्षिक बंधक बीमा प्रीमियम, जो बकाया बंधक शेष का 0.5% है।
• संपत्ति शुल्क जैसे कि गृहस्वामी बीमा और संपत्ति कर (और बाढ़ बीमा, यदि लागू हो)

आपका ऋण शेष जितना बड़ा होगा और आप अपना ऋण जितने अधिक समय तक रखेंगे, आपसे चल रही लागतों में उतना ही अधिक शुल्क लिया जाएगा। अपनी चल रही लागतों को कम रखने का सबसे अच्छा तरीका यह है कि आप केवल उतना ही उधार लें जितना आपको चाहिए।

नोट: यह जानकारी केवल होम इक्विटी कन्वर्ज़न मॉर्गेज (एचईसीएम) पर लागू होती है, जो रिवर्स मॉर्टगेज लोन का सबसे आम प्रकार है।

रिवर्स मॉर्गेज भुगतान कर योग्य नहीं हैं। रिवर्स बंधक भुगतान ऋण की प्राप्ति हैं, आय नहीं। ऋणदाता आपको, उधारकर्ता को, ऋण की राशि का भुगतान करता है, जबकि आप अपने घर में रहना जारी रखते हैं।

हां, आपके पास आपके घर का शीर्षक रहेगा।

नहीं, रिवर्स बंधक सामाजिक सिक्योरिटी या मेडिकेयर पात्रता को प्रभावित नहीं करते हैं। हालांकि, एक रिवर्स बंधक मेडिकेड या SSI जैसे जरूरत-आधारित कार्यक्रमों को प्रभावित कर सकता है।

एक "गैर-उधारकर्ता" वह व्यक्ति होता है जो घर में रहता है लेकिन जिसका नाम ऋण दस्तावेज़ों पर नहीं है। आमतौर पर, गैर-उधारकर्ता को तब स्थानांतरित करना पड़ता है जब उधारकर्ता का निधन हो जाता है, जब तक कि HUD दिशानिर्देश उन्हें रहने की अनुमति नहीं देते।

एक "सह-उधारकर्ता" वह व्यक्ति होता है जिसका नाम गृहस्वामी (आवेदक) के साथ ऋण दस्तावेजों पर होता है। सह-उधारकर्ता ऋण चुकाने के लिए समान रूप से जिम्मेदार होता है। यदि गृहस्वामी की मृत्यु हो जाती है, तो सह-उधारकर्ता बच्चे, अन्य रिश्तेदारों या अन्य लोगों के साथ घर में रह सकता है।

आम तौर पर, जब तक आप अपने घर में रहते हैं, तब तक आपको पैसे वापस करने की ज़रूरत नहीं होती है।

योजना के अनुसार, आपका रिवर्स बंधक ब्याज सहित देय हो जाता है जब अंतिम जीवित उधारकर्ता:

• चाल
• घर बेचता है।
• पूर्व-चयनित ऋण अवधि के अंत तक पहुँचता है।
• करों का भुगतान करने में असफल रहता है।
• बीमा बनाए रखने में असफल रहता है।
• आवश्यक मरम्मत करने में विफल रहता है, या
• निधन हो जाता है।

आप, आपका जीवनसाथी, या आपकी संपत्ति ऋण चुकाएंगे। कभी-कभी इसका मतलब होता है कि ऋण चुकाने के लिए पैसे प्राप्त करने हेतु घर बेचना। कुछ स्थितियों में, एक गैर-उधार लेने वाला जीवनसाथी घर में रहने में सक्षम हो सकता है।

यदि आप रिवर्स मॉर्टगेज की शर्तों का पालन नहीं करते हैं तो फोरक्लोजर शुरू हो सकता है।

गृह-निलामी तब हो सकती है जब आप, गृहस्वामी:

• संपत्ति कर का भुगतान न करना
• बीमा बनाए रखने में असफल
• आवश्यक मरम्मत करने में असफल
• घर में आवश्यक समय तक न रहें।
• Pass दूर चला गया।

यदि आप अपने संपत्ति शुल्क, जैसे कर और बीमा का भुगतान नहीं कर सकते हैं, तो टेक्सास गृहस्वामी सहायता कार्यक्रम से मदद लें।

यदि आप अपनी संपत्ति शुल्क का भुगतान नहीं करते हैं, तो ऋणदाता भुगतान करेगा। आप ऋणदाता को शुल्क के लिए ऋणी होंगे और आप फोरक्लोजर का जोखिम उठाएंगे। आप अपने सेवाकर्ता से शुल्क चुकाने के लिए एक भुगतान योजना के बारे में पूछ सकते हैं। अपने ऋणदाता को यह बताना सुनिश्चित करें कि यदि आप COVID-19 से कठिनाई के कारण भुगतान में पीछे हैं, तो इससे आपको अतिरिक्त पुनर्भुगतान विकल्प मिल सकते हैं।

HUD का कहना है कि यदि आप पहले से ही HECM रिवर्स बंधक के लिए पुनर्भुगतान योजना में हैं, लेकिन COVID-19 के कारण भुगतान नहीं कर पा रहे हैं, तो आप एक अतिरिक्त भुगतान योजना के लिए अनुरोध कर सकते हैं। ये अतिरिक्त भुगतान योजनाएं केवल उन लोगों के लिए उपलब्ध हैं जो टेक्सास गृहस्वामी सहायता कार्यक्रम में भाग लेते हैं।

हालांकि ऋणदाता आपको पुनर्भुगतान योजना दे सकते हैं, लेकिन उन्हें ऐसा करने की आवश्यकता नहीं है।

रिवर्स मॉर्गेज लेने से पहले, सुनिश्चित करें कि आप इस प्रकार के ऋण को समझते हैं। आप अन्य उधार और आवास विकल्पों पर विचार करना चाह सकते हैं, जैसे:

इंतज़ार। यदि आप बहुत कम उम्र में रिवर्स मॉर्गेज लोन लेते हैं, तो उम्र बढ़ने पर आपके पैसे खत्म हो सकते हैं।

अन्य होम इक्विटी विकल्प

• होम इक्विटी ऋण। एक होम इक्विटी ऋण या होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट आपकी इक्विटी के खिलाफ नकद उधार लेने का एक सस्ता तरीका हो सकता है। हालांकि, इन ऋणों में अपने जोखिम होते हैं और आमतौर पर मासिक भुगतान होते हैं। इन ऋणों के लिए पात्रता प्राप्त करना आपकी आय और क्रेडिट पर निर्भर करता है।
• पुनर्वित्त। ब्याज दरों के आधार पर, एक नए पारंपरिक बंधक के साथ अपने वर्तमान बंधक को पुनर्वित्त करना आपके मासिक बंधक भुगतान को कम कर सकता है। इस बात पर ध्यान दें कि आपको अपने नए बंधक को चुकाने में कितना समय लगेगा, क्योंकि यह आपकी सेवानिवृत्ति योजना को प्रभावित कर सकता है। उदाहरण के लिए, जब आप सेवानिवृत्ति के करीब हों तो एक नया 30-वर्षीय बंधक लेना बाद में कठिनाई बन सकता है। आप एक छोटी अवधि के बंधक को चुनने पर विचार करें, जैसे कि 10- या 15 साल का ऋण।
• आकार घटाना। अपना घर बेचने पर विचार कीजिए। अपने कुल खर्चों को कम करने के लिए अधिक किफायती घर में जाना आपका सबसे अच्छा विकल्प हो सकता है।
• अपने खर्चों को कम करें। कर छूट के लिए आवेदन करने के बारे में जानने के लिए, 65 वर्ष और उससे अधिक आयु के अशक्त लोगों के लिए इस पृष्ठ को टेक्सास नियंत्रक की वेबसाइट पर पढ़ें। आप लाभ कार्यक्रमों की जांच benefitscheckup.org पर कर सकते हैं।

निम्नलिखित स्थितियों में ध्यान रखें:

• रिवर्स बंधक के लिए बिक्री पिचों से सावधान रहें, खासकर यदि कोई विक्रेता यह संकेत देता है कि रिवर्स बंधक आपकी सभी समस्याओं का समाधान है, आपको ऋण लेने के लिए प्रेरित करता है, या यह सुझाव देता है कि आपको रिवर्स बंधक से प्राप्त धन कैसे खर्च करना चाहिए।
• यदि आप रिवर्स बंधक लेने का निर्णय करते हैं, तो किसी विशेष विक्रेता पर निर्णय लेने से पहले विभिन्न विकल्पों की तुलना करें।
• रिवर्स बंधक विक्रेताओं द्वारा अन्य वित्तीय उत्पादों, जैसे वार्षिकी या दीर्घ-कालीन देखभाल बीमा, खरीदने के लिए दिए गए किसी भी दबाव का विरोध करें। यदि आप इस प्रकार के वित्तीय उत्पाद खरीदते हैं, तो आप अपने रिवर्स बंधक से मिलने वाले पैसे को खो सकते हैं। रिवर्स मॉर्गेज प्राप्त करने के लिए आपको कोई वित्तीय उत्पाद या सेवाएं खरीदने की ज़रूरत नहीं है।
• कुछ सेल्सपर्सन आपको प्रक्रिया को जल्दी पूरा करने की कोशिश करते हैं। किसी भी चीज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले रुकें और किसी ऐसे व्यक्ति से जाँच करें जिस पर आप भरोसा करते हैं या किसी आवास सलाहकार से। रिवर्स बंधक जटिल हो सकता है, और इसमें जल्दबाजी नहीं करनी चाहिए।

लब्बोलुआब यह है कि यदि आप रिवर्स बंधक की लागत या विशेषताओं को नहीं समझते हैं, तो चले जाएं। यदि आप सौदा पूरा करने के लिए दबाव या तात्कालिकता महसूस करते हैं - चले जाइए। कुछ शोध करें और एक परामर्शदाता या कंपनी ढूंढें जिसके साथ आप सहज महसूस करें।

यदि आपको किसी घोटाले का संदेह है, या लेन-देन में शामिल कोई व्यक्ति कानून तोड़ रहा है, तो अपने परामर्शदाता, ऋणदाता या ऋण सेवाकर्ता को बताएं। फिर शिकायत दर्ज करें संघीय व्यापार आयोग, टेक्सास के वकील जनरल का कार्यालय, या टेक्सास बैंकिंग विभाग।

अधिकांश रिवर्स बंधक के साथ, आपके पास किसी भी कारण से सौदा रद्द करने के लिए बंद होने के बाद कम से कम तीन कार्यदिवस होते हैं, बिना किसी दंड के। इसे आपके "निरसन" के अधिकार के रूप में जाना जाता है।

रद्द करने के लिए, आपको ऋणदाता को लिखित रूप में सूचित करना चाहिए। अपना पत्र प्रमाणित डाक द्वारा भेजें और वापसी रसीद की मांग करें। अपने पत्राचार और किसी भी संलग्नक की प्रतियां रखें। आपके रद्द करने के बाद, ऋणदाता के पास आपके द्वारा वित्तपोषण के लिए भुगतान किए गए किसी भी पैसे को वापस करने के लिए 20 दिन होते हैं।

क्या रिवर्स बंधक आपके लिए सही है, यह एक बड़ा सवाल है। अपने सभी विकल्पों पर विचार करें। आप कम खर्चीले विकल्पों के लिए पात्र हो सकते हैं। आप निम्नलिखित संगठनों से अधिक जानकारी प्राप्त कर सकते हैं।

• अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD), HECM कार्यक्रम, 800-CALL-FHA (800-225-5342)
• उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो, उपभोक्ता वित्त संरक्षण ब्यूरो का रिवर्स बंधक पृष्ठ, 855- 411-सीएफपीबी (1-855-411-2372)
• एएआरपी फाउंडेशन, रिवर्स मॉर्गेज एजुकेशन प्रोजेक्ट, 800-209-8085