आपदा मैनुअल: धारा 4 - मकान मालिक-किरायेदार मुद्दे

यह अध्याय आवासीय पट्टों के संबंध में मकान मालिकों और किरायेदारों के अधिकारों के बारे में टेक्सास के वैधानिक और सामान्य कानून पर केंद्रित है। संसाधन सामग्री पर भरोसा करने से सावधान रहें जिसमें सामान्य बयान शामिल हो सकते हैं कि कानून आमतौर पर पूरे देश में क्या होता है, क्योंकि टेक्सास कानून अन्य राज्यों के कानूनों से काफी अलग है, विशेष रूप से वैधानिक मकान मालिक-किरायेदार कानून के संबंध में।

• क्या एक किरायेदार एक पट्टे को समाप्त करने का हकदार है यदि आपदा के बाद आवास पूरी तरह से या आंशिक रूप से अनुपयोगी हो?

• यदि कोई मकान मालिक आपदा के बाद किरायेदार को बेदखल करने की कोशिश करता है तो किरायेदार को क्या करना चाहिए?

• क्या किरायेदार को व्यक्तिगत संपत्ति के नुकसान या क्षति के कारण मकान मालिक या पड़ोसी सहित किसी भी पक्षकार के खिलाफ वसूली करने का कोई अधिकार है?

• किरायेदार के अधिकार बनाम एक होटल में रहने वाले व्यक्ति के अधिकार क्या हैं , और आप किरायेदार और होटल के अतिथि के बीच अंतर कैसे बता सकते हैं ?

• मकान मालिकों और किरायेदारों के लिए किराये की सहायता के कुछ कार्यक्रम क्या हैं, मकान मालिक और किरायेदार कैसे आवेदन करते हैं, और अदालतें इन कार्यक्रमों में भाग लेने वाले बेदखली के मुकदमों में मकान मालिकों और किरायेदारों को कैसे संभालती हैं?

आवासीय पट्टों में मकान मालिक-किरायेदार संबंध लगभग विशेष रूप से टेक्सास संपत्ति संहिता की धारा 91 और 92 द्वारा शासित होता है। मकान मालिक-किरायेदार संबंध जहां एक परिवार एक निर्मित घर का मालिक है, लेकिन एक निर्मित गृह समुदाय में बहुत कुछ किराए पर लेता है, टेक्सास संपत्ति संहिता की धारा 94 द्वारा शासित होते हैं। संपत्ति संहिता द्वारा कवर नहीं किए गए मुद्दे सामान्य कानून द्वारा कवर किए जाते हैं। संपत्ति संहिता उन अधिकांश स्थितियों को पूरी तरह से संबोधित करती है जो मकान मालिक और किरायेदार के बीच उत्पन्न हो सकती हैं, जैसे कि मरम्मत के लिए मकान मालिक का कर्तव्य; कब और किन परिस्थितियों में किरायेदार मरम्मत के लिए स्वयं सहायता का सहारा ले सकता है; कब और किन परिस्थितियों में किरायेदार या मकान मालिक पट्टे को समाप्त कर सकते हैं। संपत्ति संहिता की धारा 92 के उप-अध्याय बी, लीजहोल्ड की मरम्मत या समापन, में आपदा की स्थिति से निपटने के लिए कई प्रावधान शामिल हैं । The Code refers to disaster situations as “casualty loss.” See Tex. Prop. Code § 92.054.

संपत्ति संहिता बहुत लंबी और जटिल है। कॉल करने वालों को तब तक कार्रवाई करने से दृढ़ता से हतोत्साहित किया जाना चाहिए जब तक कि वे संपत्ति संहिता के तहत अपने अधिकारों को अच्छी तरह से नहीं समझते हैं, खासकर जब यह किराए को रोकने (जो उन्हें कभी नहीं करना चाहिए) और/या पट्टे को समाप्त करने से संबंधित हो। यदि संपत्ति संहिता के प्रावधानों, जैसे कि नोटिस आवश्यकताओं का सटीक रूप से पालन नहीं किया जाता है, तो प्रावधानों का पालन नहीं करने वाला पक्षकार (चाहे मकान मालिक हो या किरायेदार) कुछ अधिकारों और उपायों का उपयोग करने में सक्षम नहीं हो सकता है और उसे क्षति, वकील की फीस और नागरिक दंड के लिए उत्तरदायी ठहराया जा सकता है।

वाणिज्यिक पट्टे मुख्य रूप से सामान्य कानून द्वारा शासित होते हैं (हालांकि संपत्ति संहिता की धारा 93 एक वाणिज्यिक किरायेदारी के कुछ पहलुओं को संबोधित करती है, जैसे कि उपयोगिताओं में रुकावट, संपत्ति को हटाना और किरायेदार का बहिष्करण)। वाणिज्यिक पट्टों के पक्षकारों को किसी भी तरह से अपने समझौतों को तैयार करने में व्यापक अक्षांश दिया जाता है, जब तक कि शर्तें कानून या महत्वपूर्ण सार्वजनिक नीति का उल्लंघन न करें। इसलिए, पट्टा दस्तावेज़ लगभग पूरी तरह से संबंध को नियंत्रित करेगा। यदि किसी विशेष स्थिति पर पट्टे द्वारा स्पष्ट रूप से विचार या संबोधित नहीं किया गया है, तो प्रासंगिक केस कानून और अनुबंध निर्माण के नियम लागू होंगे।

टेक्सास में किरायेदारों की स्व-सहायता बेदखली अवैध है। मकान मालिक को बेदखली अदालत की प्रक्रिया से गुजरना होता है जो न्याय अदालत में शुरू होती है। बेदखली टेक्सास संपत्ति संहिता के अध्याय 24 द्वारा कवर की जाती है। बेदखली एक नोटिस के साथ शुरू होती है, इसके बाद न्यायालय में एक मुकदमा, एक सुनवाई, काउंटी अदालत में एक अपील यदि कोई भी पक्षकार अपील करता है, और अंत में, कब्जे की एक रिट (किरायेदार को हटाने का आदेश) यदि किरायेदार बाहर नहीं गया है। (नीचे प्रश्न प्र. 4-13 देखें)। बेशक, किरायेदार हमेशा मकान मालिक से खाली करने या बेदखली की धमकी के नोटिस के जवाब में इकाई को स्थायी रूप से छोड़ने का विकल्प चुन सकते हैं, हालांकि यह मकान मालिक को पट्टे के तहत अनुमत शुल्क और राशि के लिए उनका पीछा करने से रोक नहीं सकता है, जिसमें किराया, नुकसान, पट्टे की फीस आदि शामिल हैं। ऐसी सीमित परिस्थितियां भी हैं जिनके तहत एक मकान मालिक आवश्यक मरम्मत के लिए ताले को एक इकाई में बदल सकता है या जब एक किरायेदार किराए पर पीछे होता है (और पट्टा इसकी अनुमति देता है), लेकिन मकान मालिक को हमेशा एक नई कुंजी या संपत्ति तक पहुंच प्रदान करनी चाहिए अनुरोध पर, अनुरोध के दो घंटे के भीतर, और सख्त नोटिस आवश्यकताओं का पालन करना सुनिश्चित करना चाहिए। टेक्स प्रोप कोड § 92.0081।

A. न्यायालय से बेदखली की अपील

B. होटलों जैसे अस्थायी आवास से बेदखली

अस्थायी आवास में रहने वाले व्यक्तियों जैसे कि होटल को किरायेदारों के बजाय अतिथि माना जा सकता है और अदालत की कार्यवाही के बिना होटल के मालिक द्वारा ताला परिवर्तन या शांतिपूर्ण हटाने जैसी स्वयं सहायता विधियों के अधीन हो सकते हैं। ऐसे मामलों में, होटल मालिक को बेदखली केस दायर करने और कब्जे की रिट प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं होती है। यदि ऐसा कोई अतिथि जाने से इनकार करता है, तो पुलिस मामले को आपराधिक अतिचार के रूप में संभालने का निर्णय ले सकती है।

हालांकि, कभी-कभी लोग होटलों में लंबे समय तक रहते हैं, इसलिए कोई व्यक्ति किरायेदार है (जिसके लिए बेदखली मुकदमा की आवश्यकता होती है) या अतिथि है (जिसके लिए बेदखली मुकदमा की आवश्यकता नहीं होती है) यह तथ्यों पर निर्भर करता है, भले ही इसे पट्टे या अनुबंध में क्या कहा जाता है और किराये की अवधि (साप्ताहिक, द्विसाप्ताहिक, मासिक) की परवाह किए बिना । कोई स्पष्ट रेखा नहीं है, लेकिन ऐसे कारक हैं जो संकेत कर सकते हैं कि कोई व्यक्ति किरायेदार है या अतिथि।

नीचे दिया गया चार्ट यह निर्धारित करने के लिए कुछ सहायक कारकों को दिखाता है कि किस प्रकार का संबंध मौजूद है। ऐसे उत्तरों की कोई जादुई संख्या नहीं है जो किसी रिश्ते को मकान मालिक/किरायेदार संबंध बनाती है।

इन सवालों के जवाब स्वचालित रूप से यह निर्धारित नहीं करते कि कोई व्यक्ति किरायेदार है या अतिथि। लेकिन अधिक कारक व्यक्ति के किरायेदार होने के पक्ष में वजन करते हैं, संभावना यह है कि एक न्यायाधीश को पता चलेगा कि वह रहने वाला किरायेदार सुरक्षा का हकदार है, जिसमें यह आवश्यकता भी शामिल है कि एक मकान मालिक किरायेदार को बंद नहीं करता है, बल्कि इसके बजाय औपचारिक बेदखली प्रक्रिया से गुजरता है। (बेदखली प्रक्रिया नीचे Q. 4-13 में वर्णित है।

C. अधिभोग प्रमाण पत्र के निरसन के संबंध में किरायेदार के उपाय

D. न्यायालयों में मरम्मत आदेश

Tex. Prop. Code § 92.0563 और Tex. R. Civ. P. 509.1-509.9 में आवासीय किराये की संपत्ति की मरम्मत के संबंध में राहत का अनुरोध करने वाले किरायेदारों द्वारा न्यायालय में दायर मुकदमों के लिए प्रक्रियाएं निर्धारित की गई हैं । न्याय अदालतें पट्टे पर दिए गए परिसर की मरम्मत का आदेश दे सकती हैं, किरायेदार के किराए में कमी का आदेश दे सकती हैं, एक महीने के किराए प्लस $500 का नागरिक जुर्माना दे सकती हैं, और किरायेदार को वास्तविक नुकसान का आकलन कर सकती हैं। कुल निर्णय इतना हो सकता है

$20,000, ब्याज और अदालती लागत को छोड़कर, लेकिन वकील की फीस सहित। (शांति मामलों के न्याय के लिए क्षेत्राधिकार राशि $10,000 से $20,000 में बदल गई, जो सितंबर 1, 2023 से प्रभावी है। 1 सितंबर 2023 से पहले उत्पन्न होने वाली कार्रवाई का कोई भी कारण $10,000 तक सीमित है, जो पिछली वैधानिक सीमा है। टेक्स. आर. सिव.

पी. 509.6(ए); टेक्स प्रोप कोड § 92.0563(ई)।

E. गैरकानूनी उपयोगिता विच्छेदन के बाद किरायेदार के पुनर्स्थापन का अधिकार

कुछ परिस्थितियों में बिजली के अपवाद के साथ (नीचे देखें), आवासीय मकान मालिक किराए का भुगतान न करने के लिए उपयोगिता सेवा को बाधित नहीं कर सकते हैं, और टेक्स। प्रोप कोड § 92.0091 न्यायालय के लिए एक त्वरित प्रक्रिया बनाता है, जिससे बहाली की एक एकपक्षीय रिट जारी की जा सके, जो उपयोगिताओं को तुरंत फिर से जोड़ने का आदेश देती है। मकान मालिक द्वारा अनुपालन न करना अवमानना का आधार है (Tex. Gov't Code § 21.002), जो काउंटी जेल में जुर्माना और कारावास से दंडनीय है। टेक्स प्रोप कोड § 92.0091(i)। मकान मालिक रिट की सेवा के बाद सात दिनों के भीतर सुनवाई का अनुरोध करने का हकदार है।

कुछ परिस्थितियों में, एक मकान मालिक बिजली के बिलों का भुगतान न करने के कारण विद्युत उपयोगिताओं को बाधित कर सकता है, विशेष रूप से जब सबमीटर्ड (व्यक्तिगत किरायेदार स्थानों में मीटर) या आवंटित गैर-सबमीटर स्थानों के लिए विद्युत सेवा बाधित की जाती है। कानून में नोटिस, सुरक्षा और अपवादों की एक जटिल प्रक्रिया शामिल है। देखें Tex. Prop. Code § 92.008।

F. मकान मालिक का कर्तव्य सभी निवासियों का नाम बेदखली मामले में देना

यदि बेदखली एक लिखित पट्टे पर आधारित है, तो मकान मालिक को उन सभी किरायेदारों पर नाम से मुकदमा करना होगा, जो पट्टे के तहत बाध्य हैं। यदि मकान मालिक पट्टे के तहत बाध्य प्रत्येक व्यक्ति का नाम नहीं लेता है, तो जिन लोगों का नाम नहीं लिया गया है, उन्हें बेदखल नहीं किया जा सकता है और उनके खिलाफ कब्जे की रिट जारी नहीं की जा सकती है। टेक्स आर. सी.आई.वी. प्रक्रिया 510.3(सी)।

G. CARES अधिनियम किरायेदारों के लिए सुरक्षा

कोरोनावायरस सहायता, राहत और आर्थिक सिक्योरिटी (केयर्स) अधिनियम किराएदारों को कुछ सुरक्षा प्रदान करता है। यदि किरायेदार "कवर की गई संपत्ति" पर रहता है और बेदखली का केस गैर-भुगतान पर आधारित है, तो मकान मालिक को न्यायालय में बेदखली का केस दायर करने से पहले खाली करने के लिए तीस दिन का नोटिस देना आवश्यक है। (एक पाठ्य तर्क यह भी है कि तीस दिन की नोटिस की आवश्यकता उन मामलों पर लागू होती है जो गैर-भुगतान के लिए नहीं हैं, हालांकि अधिवक्ताओं को इसके साथ मिश्रित सफलता मिली है। पूरा पाठ H.R.748 - CARES अधिनियम पर उपलब्ध है। यह किराएदार संरक्षण कानून के § 4024(सी) में है।

CARES अधिनियम के तहत "कवर की गई संपत्ति" क्या है?

कवर की गई संपत्तियों में वे संपत्तियां भी शामिल हैं जो नीचे दिए गए आवास कार्यक्रमों में भाग लेती हैं। सबसे बड़े सार्वजनिक आवास, हाउसिंग चॉइस वाउचर, प्रोजेक्ट-आधारित सेक्शन 8 हाउसिंग और लो-इनकम हाउसिंग टैक्स क्रेडिट प्रोग्राम हैं।

• सार्वजनिक आवास
• धारा 8 हाउसिंग चॉइस वाउचर कार्यक्रम
• धारा 8 परियोजना-आधारित आवास
• कम आय हाउसिंग टैक्स क्रेडिट (LIHTC) कार्यक्रम
• धारा 202 बुजुर्गों के लिए आवास
• धारा 811 विकलांग व्यक्तियों के लिए आवास
• धारा 236 बहुपरिवार किराये का आवास
• धारा 221(डी)(3) बाजार ब्याज दर (बीएमआईआर) से कम आवास
• घर
• एड्स से पीड़ित व्यक्तियों के लिए आवास के अवसर (HOPWA)
• मैककिनी-वेंटो एक्ट बेघर कार्यक्रम
• धारा 515 ग्रामीण किराये का आवास
• धारा 514 और 516 कृषि श्रमिक आवास
• धारा 533 आवास संरक्षण अनुदान
• धारा 538 बहु-परिवार किराये का आवास, और
• यूएसडीए रूरल हाउसिंग चॉइस वाउचर प्रोग्राम

एक किरायेदार को कैसे पता चलता है कि वे एक कवर की गई संपत्ति में रहते हैं या नहीं?

टेक्सास में कई संपत्तियां CARES अधिनियम द्वारा कवर की गई हैं और इसलिए खाली करने के लिए तीस दिन के नोटिस के अधीन हैं। उदाहरण के लिए, पूरे राज्य में हजारों कम आय वाले आवास कर क्रेडिट मल्टीफ़ैमिली संपत्तियां हैं। पट्टे के दस्तावेजों की जाँच करें, जिसमें यह बताया जाना चाहिए कि क्या संपत्ति उपरोक्त सूची में से किसी एक आवास कार्यक्रम में भाग लेती है। इसके अलावा, मकान मालिक को पता चल सकता है कि क्या उनके बंधक एक संघीय एजेंसी (HUD, VA, USDA), Fannie Mae, या Freddie Mac द्वारा समर्थित हैं। विलेख रिकॉर्ड की खोज से पता चल सकता है कि एक संपत्ति में एक संघीय समर्थित बंधक है। आप निम्नलिखित स्रोतों को भी खोज सकते हैं।

• कुछ संघीय सब्सिडी के साथ बहु-परिवार संपत्तियों का राष्ट्रीय आवास संरक्षण डेटाबेस (नोट: यह व्यापक है लेकिन संपूर्ण नहीं, उपयोग करने के लिए पंजीकरण करना होगा)।

• डेटाबेस यह निर्धारित करने के लिए कि क्या एक बहु-परिवार संपत्ति में संघीय आवास वित्त एजेंसी द्वारा जारी संसाधनों पर Fannie Mae या Freddie Mac बंधक है (नोट: ये उपकरण 1-4 इकाइयों के साथ एकल-परिवार की संपत्तियों को कवर नहीं करते हैं)।

  o फैनी मॅई

  o फ्रेडी मैक

• मल्टीफ़ैमिली हाउसिंग प्रॉपर्टी खोज अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग द्वारा यह निर्धारित करने के लिए कि संपत्ति एक मल्टीफ़ैमिली एफएचए-बीमित या मल्टीफ़ैमिली असिस्टेड प्रॉपर्टी है या नहीं।
• रिक्ति क्लियरिंगहाउस खोज टेक्सास डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग एंड कम्युनिटी अफेयर्स (टीडीएचसीए) द्वारा टीडीएचसीए द्वारा वित्त पोषित संपत्तियों के लिए
• TDHCA द्वारा कम आय वाले आवास कर क्रेडिट संपत्तियों की सूची

H. दुभाषिया लागत का भुगतान

टेक्सास सरकार संहिता की धारा 57.002 (जी) में कहा गया है: "एक अदालत में कार्यवाही के लिए एक पक्षकार जो नियम 145, टेक्सास सिविल प्रक्रिया के नियमों के तहत अदालत की लागत का भुगतान करने में असमर्थता का बयान दायर करता है, उसे पक्षकार के खर्च पर एक दुभाषिया प्रदान करने या इससे जुड़ी लागतों का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। इस धारा के तहत नियुक्त एक दुभाषिया की सेवाएं जो कार्रवाई के दौरान खर्च की जाती हैं, जब तक कि बयान का असहमतिपूर्ण नहीं किया गया है और अदालत ने पक्षकार को नियम 145 के अनुसार लागत का भुगतान करने का आदेश दियाहै।" इस उपधारा में कुछ भी उन व्यक्तियों के लिए दुभाषिया सेवाओं या अन्य सहायक सहायता पर लागू करने का इरादा नहीं है जो बधिर हैं, आंशिक बधिर हैं, या संचार अक्षमता है, जो उन व्यक्तियों को संघीय और राज्य कानूनों के अनुसार मुफ्त में प्रदान किया जाएगा।

I. दूरस्थ कार्यवाही

न्यायालय में, एक न्यायाधीश वीडियोकांफ्रेंसिंग या अन्य माध्यमों से उपस्थित हो सकते हैं और, यह तय करने में कि इलेक्ट्रॉनिक भागीदारी की अनुमति दी जाए या उसकी आवश्यकता हो, केस के प्रकार, प्रौद्योगिकी प्रतिबंध, यात्रा प्रतिबंध, भाषा पहुंच, विकलांग व्यक्ति के लिए सुविधाएं, पक्षों की सहमति और आपत्ति जैसे कारकों पर विचार करना चाहिए आदि। Tex. R. Civ. P. 500.10. इन कारकों का उपयोग न्यायालय में वीडियोकांफ्रेंसिंग या अन्य इलेक्ट्रॉनिक माध्यमों से अदालत की कार्यवाही पर आपत्ति करने या अनुरोध करने के लिए किया जा सकता है। काउंटी या जिला अदालत के लिए नियम अधिक प्रतिबंधात्मक हैं, जहां एक अदालत को दूरस्थ कार्यवाही की आवश्यकता नहीं हो सकती है जहां मौखिक गवाही सुनी जाती है, अच्छा कारण या पार्टियों के समझौते के बिना। टेक्स. आर. सिव. पी. 21डी. काउंटी या जिला अदालत में, एक पक्षकार अच्छे कारण के साथ, उपस्थिति के किसी भी तरीके पर आपत्ति कर सकता है, और अदालत को केस के प्रकार, कानूनी और तथ्यात्मक मुद्दों की जटिलता, प्रौद्योगिकी प्रतिबंध, यात्रा प्रतिबंध, भाषा पहुंच और अक्षमता वाले व्यक्ति के लिए आवास सहित कारकों पर विचार करने के बाद आपत्ति पर निर्णय करना चाहिए आदि। Tex. R. Civ. P. 21d.

स्थानीय किराया सहायता कार्यक्रम हैं जो एजेंसियों, शहरों या नगर पालिकाओं द्वारा प्रशासित किए जाते हैं। किरायेदार 211 या 1-877-541-7905 पर कॉल कर सकते हैं या किराये की सहायता के बारे में जानकारी के लिए www.211texas.org पर जा सकते हैं। कार्यक्रमों की आंशिक सूची यहां उपलब्ध है।

• स्थानीय किराये की सहायता: texaslawhelp.org/article/local-rent-assistance
• app.smartsheet.com/b/publish?EQBCT=5a1b012646c94b1cbe92e741acfd9b59 (शायद अपडेट न किया गया हो)

• अमेरिकन रेड क्रॉस आपदा सेवा राहत हॉटलाइन: 1-800-RED-CROSS (1-800-733-2767)
• बेहतर व्यापार ब्यूरो: 713-868-9500
• फेमा: 1-800-621-3362
• टेक्सास राज्य बार कानूनी आपदा हॉटलाइन: 1-800-504-7030
• टेक्सास बीमा विभाग उपभोक्ता हेल्पलाइन: 1-800-252-3439
• टेक्सास वकील जनरल: 1-800-252-8011
• कानूनी सहायता:
  • नॉर्थवेस्ट टेक्सास की कानूनी सहायता: 1-855-548-8457
  • लोन स्टार Legal Aid: 1-800-733-8394
  • टेक्सास रियोग्रांडे कानूनी सहायता: 956-996-टीआरएलए (8752)

प्रश्न 4-1 यदि आप किसी आपदा के बाद अपने आवास पर अपना पट्टा समाप्त करना चाहते हैं तो आपके अधिकार क्या हैं?

टेक्सास संपत्ति संहिता की धारा 92.054 यह प्रावधान करती है कि यदि किराये का परिसर किसी आपदा के बाद आवासीय उद्देश्यों के लिए पूरी तरह से अनुपयोगी हो जाता है और यदि नुकसान किरायेदार, उसके परिवार के सदस्य, या उसके अतिथि या आमंत्रित व्यक्ति की लापरवाही या गलती के कारण नहीं हुआ है, तो मकान मालिक या किरायेदार में से कोई भी मरम्मत पूरी होने से पहले किसी भी समय दूसरे को लिखित नोटिस देकर पट्टे को समाप्त कर सकता है। यदि संपत्ति संहिता की इस धारा के तहत पट्टा समाप्त कर दिया जाता है, तो किरायेदार के बाहर जाने की तारीख से किराए की यथानुपात वापसी का हकदार है। वह किरायेदार किसी भी सिक्योरिटी जमा की वापसी का भी हकदार है जो अन्यथा कानून द्वारा आवश्यक है। टेक्स प्रोप कोड § 92.054 (बी)।

प्रश्न 4-2 यदि आपदा के कारण परिसर पूरी तरह से अनुपयोगी है, तो क्या मुझे स्थायी रूप से बाहर जाना होगा, भले ही मैं रहना चाहता हूं?

सबसे अधिक संभावना है, हाँ। यदि परिसर मानव निवास के लिए अनुपयुक्त है, तो संभावना है कि एक सरकारी एजेंसी, जैसे कि स्थानीय भवन विभाग, आवासीय उपयोग के लिए परिसर को निषिद्ध घोषित कर देगी। इसके अलावा, मकान मालिक और किरायेदार पट्टा समाप्त कर सकते हैं यदि किराये का परिसर किसी दुर्घटना के कारण पूरी तरह से अनुपयोगी हो जाता है (ऊपर Q. 4-1 देखें)। इसके अतिरिक्त, Tex. Prop. Code § 92.055, मकान मालिक को प्रमाणित मेल द्वारा लिखित नोटिस देकर, किरायेदार, स्थानीय स्वास्थ्य अधिकारी और स्थानीय भवन निरीक्षक को अनुरोध की गई वापसी रसीद देकर "किराये के परिसर को बंद करने" की अनुमति देता है, जिसमें कहा गया है कि मकान मालिक कानूनी रूप से जल्द से जल्द किरायेदारी को समाप्त कर रहा है। (संपत्ति संहिता के इस प्रावधान का उपयोग प्राकृतिक आपदाओं में कम किया जाता है क्योंकि यह एक अधिक जटिल प्रक्रिया है, और मकान मालिक छह महीने के भीतर इकाई को फिर से किराए पर नहीं दे सकता। Also, it requires that the lease contains a provision allowing the landlord to do this, thus making it “legally possible.”) On proper notice, the lease would be terminated. यह स्पष्ट नहीं है कि उचित नोटिस दिए जाने के बाद किरायेदार को कितना समय मिलता है स्थानांतरित होने के लिए । हालांकि, यह जल्द से जल्द व्यावहारिक रूप से संभव होने की संभावना है। बेशक, अगर यह केवल मकान मालिक पट्टा समाप्त कर रहा है (और इकाई की निंदा करने वाला सरकारी अधिकारी नहीं है), और किरायेदार बाहर नहीं गया है, तो मकान मालिक किरायेदार को हटाने के लिए स्व-सहायता का उपयोग नहीं कर सकता। मकान मालिक को अभी भी किरायेदार को इकाई से हटाने के लिए न्यायिक बेदखली प्रक्रिया से गुजरना होगा। (नीचे प्रश्न 4-13 देखें।

इन स्थितियों में किरायेदार को मिलने वाली राहत इस बात पर निर्भर करेगी कि मकान मालिक ने किरायेदार के पट्टे को कैसे समाप्त किया है और क्या किरायेदार ने मकान मालिक को मरम्मत के लिए लिखित अनुरोध दिया है। यदि मकान मालिक किरायेदार के पट्टे को समाप्त करने के लिएधारा 92.054 (ऊपर प्रश्न 4-1 देखें) का उपयोग करता है, तो किरायेदार को बाहर जाने की तारीख से किराए की यथानुपात वापसी और सिक्योरिटी जमा की वापसी का हकदार है। यदि मकान मालिक धारा92.055 के अनुसार परिसर को बंद कर देता है, और किरायेदार ने मरम्मत का नोटिस दिया है और पट्टे की अवधि के अंत से पहले बाहर चला जाता है, तो किरायेदार को वास्तविक और उचित चलने के खर्च, किराए के आनुपातिक हिस्से की वापसी, और सिक्योरिटी जमा की वापसी, साथ ही वास्तविक नुकसान, नागरिक दंड, अदालत की लागत और वकील की फीस का निर्णय प्राप्त करने का अधिकार है।टेक्स प्रोप. कोड § 92.055 (सी), (डी)। यदि मकान मालिक धारा 92.055 के अनुसार परिसर को बंद कर देता है, और किरायेदार ने मरम्मत का नोटिस नहीं दिया है, तो किरायेदार को धारा 92.055 (सी) या (डी) में उपाय नहीं मिल सकते।

संक्षेप में, यदि किरायेदार ने धारा 92.054 (उपरोक्त प्रश्न 4-1 ) के अनुसार समाप्ति की सूचना नहीं दी है, मकान मालिक से समाप्ति नोटिस प्राप्त नहीं हुआ है, और इकाई की स्थिति के बारे में निश्चित नहीं है, तो मकान मालिक को तुरंत मरम्मत की उचित सूचना भेजना महत्वपूर्ण है (जैसा कि नीचे प्रश्न 4-4 के उत्तर में वर्णित है)। यह न केवल संपत्ति संहिता की धारा 92.0563 (नीचे प्रश्न 4-4 के उत्तर में वर्णित) के अनुसार संभावित मरम्मत उपाय स्थापित करेगा, बल्कि यह किरायेदार को अतिरिक्त उपाय भी दे सकता है यदि मकान मालिक संपत्ति संहिता की धारा 92.055 के तहत परिसर को बंद करने का विकल्प चुनता है।

प्रश्न 4-3 यदि आपदा के कारण आवास आंशिक रूप से अनुपयोगी है और यदि मैं स्थायी रूप से बाहर नहीं जाना चाहता हूं, तो क्या मेरा किराया आंशिक रूप से कम (अस्थायी रूप से कम) किया जा सकता है?

हो सकता है, लेकिन कई पट्टे आपदाओं में किराए में कमी को प्रतिबंधित करते हैं, और अगर पट्टे द्वारा किराए में कमी निषिद्ध नहीं है, तो भी एक किरायेदार केवल काउंटी या जिला अदालत के फैसले से, या मकान मालिक के साथ समझौते से ही किराए में कमी प्राप्त कर सकता है। Tex. Prop. Code § 92.054(c) यह प्रावधान करता है कि यदि किराये का परिसर आवासीय उद्देश्यों के लिए आंशिक रूप से अनुपयोगी है और यदि नुकसान किरायेदार, किरायेदार के परिवार के सदस्य, या किरायेदार के अतिथि या आमंत्रित व्यक्ति की लापरवाही या गलती के कारण नहीं होता है, तो किरायेदार को किराए में उस अनुपात में कमी का अधिकार है, जिस अनुपात में परिसर हताहत होने के कारण अनुपयोगी है, लेकिन केवल काउंटी या जिला अदालत के निर्णय पर। हालांकि, एक मकान मालिक लिखित पट्टे में ऐसा प्रावधान शामिल कर सकता है जो किरायेदार को इन परिस्थितियों में किराए में कमी की मांग करने से रोकता है, इसलिए कई पट्टे किरायेदार के इस किराए में कमी पाने के अधिकार को माफ कर देते हैं। बेशक, यदि किरायेदार को इन परिस्थितियों में किराए में कमी का अधिकार है (यह मानते हुए कि पट्टे ने उस अधिकार को माफ नहीं किया है), तो किरायेदार को मकान मालिक के साथ एक लिखित समझौते पर बातचीत करने का प्रयास करना चाहिए, क्योंकिटेक्स प्रोप. कोड § 92.005 किरायेदार को वकील की फीस वसूलने की अनुमति देता है यदि किरायेदार इस तरह की कमी के लिए मुकदमे में प्रबल होता है।

प्रश्न 4-4 मेरी वर्तमान इकाई एक आपदा के कारण रहने योग्य नहीं है, लेकिन मेरे मकान मालिक के पास एक और उपलब्ध है। क्या मेरे मकान मालिक को दूसरी इकाई उपलब्ध करानी चाहिए? क्या मकान मालिक मुझे नई इकाई में जाने के लिए मेरे पट्टे की अवधि बढ़ाने के लिए एक और पट्टा अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के आदेश दे सकता है?

नहीं। न तो मकान मालिक और न ही किरायेदार का अन्य उपलब्ध आवास के संबंध में कोई दायित्व है जब तक कि पट्टे में स्पष्ट रूप से निर्धारित न किया गया हो। हालांकि, Tex. Prop. Code § 92.062 के अनुसार, यदि किसी आपदा के कारण आप अपने मकान मालिक के स्वामित्व वाली किसी अन्य इकाई में चले जाते हैं, तो आपका मकान मालिक आपको मूल समाप्ति तिथि से आगे बढ़ने वाले एक नए पट्टे पर हस्ताक्षर करने के लिए मजबूर नहीं कर सकता।

प्रश्न 4-5 क्या मुझे अपने मकान मालिक को किराए का भुगतान करते रहना होगा, जबकि मैं अपने घर/अपार्टमेंट में नहीं रह रहा हूं?

हां, जब तक पट्टा समाप्त नहीं हो जाता (किरायेदार या मकान मालिक द्वारा) या किरायेदार के पास मकान मालिक के साथ अन्यथा करने के लिए एक लिखित समझौता नहीं होता है (पार्टियों की सुरक्षा के लिए)। यानी, जब तक कि किराये का परिसर व्यावहारिक रूप से आवासीय उद्देश्यों के लिए पूरी तरह से अनुपयोगी न हो और पट्टा समाप्त न कर दिया गया हो (ऊपर प्रश्न 4-1 देखें), या जब तक मकान मालिक सहमत न हो, तब तक किरायेदार को परिसर पर कब्जा न करने के बावजूद किराए का भुगतान करने से माफ नहीं किया जाता है। यह बात उस केस में भी सही है जहां अधिकारियों ने हाल ही में आपदा के प्रभावों के कारण निवासियों से किसी क्षेत्र में वापस नहीं लौटने के लिए "कहा" है। (हालांकि, यह बदल सकता है, यदि अधिकारी स्थायी रूप से निवासियों को क्षेत्र में लौटने से मना कर दें या मकान मालिक के अधिभोग प्रमाण पत्र को रद्द कर दें। उदाहरण के लिए देखें, टेक्स प्रोप कोड § 92.023।) सीमित परिस्थितियों में किरायेदार किराए में कटौती का हकदार हो सकता है। (ऊपर प्रश्न 4-3 देखें।

प्र. 4-6 यदि आप आपदा के बाद नौकरी या वेतन में रुकावट के कारण अपने आवास का किराया नहीं चुका सकते हैं, तो क्या हो सकता है और आपको क्या करना चाहिए?

अस्थायी सरकारी किराया सहायता संघीय आपातकालीन प्रबंधन एजेंसी (फेमा) या अन्य सरकारी एजेंसियों से उपलब्ध हो सकती है। आपदा बेरोजगारी सहायता (डीयूए) आपके लिए उपलब्ध हो सकती है यदि आप (1) मानक बेरोजगारी बीमा (यूआई) के लिए अर्हता प्राप्त नहीं करते हैं, (2) आपदा के प्रत्यक्ष परिणाम के रूप में बेरोजगार हैं, (3) काम करने में सक्षम और उपलब्ध हैं, (4) डीयूए की उपलब्धता की घोषणा की तारीख से तीस दिनों के भीतर डीयूए के लिए एक आवेदन दाखिल करें, और (5) ने उपयुक्त स्थिति में रोजगार से इनकार नहीं किया है। आपको आवेदन करने के इक्कीस दिनों के भीतर रोजगार या स्वरोजगार का प्रमाण प्रस्तुत करना होगा। अधिक पात्रता आवश्यकताओं के लिए DUA वेबसाइट देखें।

यदि आप सार्वजनिक या संघीय रूप से सब्सिडी वाले आवास में रहते हैं या धारा 8 सहायता प्राप्त करते हैं, तो आप अधिकांश परिस्थितियों में, आय में कमी होने पर अपना किराया कम करने के हकदार हैं। आपको अपने मकान मालिक और/या आवास प्राधिकरण को सूचित करना चाहिए।

यदि आपका पट्टा आपके मकान मालिक द्वारा समाप्त कर दिया गया है क्योंकि परिसर पूरी तरह से अनुपयोगी है, और आप उस आकलन से सहमत हैं, तो आपको न्याय अदालत में बेदखली के केस से बचने के लिए बाहर निकलने की आवश्यकता होगी - भले ही आप किराए का भुगतान कर सकते हैं या नहीं। बेशक, यदि आप नहीं छोड़ते हैं, तो मकान मालिक स्व-सहायता का उपयोग करके आपको नहीं हटा सकता है - मकान मालिक को आपके खिलाफ अदालत में बेदखली का केस दायर करना होगा और आपको हटाने का आदेश मांगना होगा। यदि परिसर केवल आंशिक रूप से अनुपयोगी है और आप किराए का भुगतान नहीं करते हैं, तो आपको बेदखली से बचने के लिए बाहर जाने की आवश्यकता हो सकती है - जब तक कि आप और आपका मकान मालिक अन्यथा सहमत न हों। यदि मकान मालिक आपको बेदखल करने का हकदार है और मकान मालिक द्वारा आपको खाली करने का नोटिस देने के बाद आप नहीं जाते हैं, तो आपको केवल शांति अदालत के बेदखली मुकदमे के माध्यम से ही बेदखल किया जा सकता है।

प्रश्न 4-7 अगर आप किसी आपदा के दौरान किराए का भुगतान करना चाहें तो कैसे कर सकते हैं?

यह अनुशंसा की जाती है कि आप अपने मकान मालिक से संपर्क करें ताकि आप यह जान सकें कि भुगतान के कौन से तरीके उपयुक्त हो सकते हैं। यदि आप अपने मकान मालिक से सफलतापूर्वक संपर्क करने में असमर्थ हैं, तो प्रमाणित मेल के माध्यम से एक व्यक्तिगत चेक भेजना, रसीद का अनुरोध करना (ताकि आप इसे ट्रैक कर सकें और जान सकें कि क्या यह प्राप्त हुआ है), किराये का करार में निर्धारित पते पर या अंतिम प्रदान किए गए पते पर, यदि भिन्न है, सलाह दी जाती है। एक मकान मालिक के पास भुगतान या आपदा से संबंधित अन्य जानकारी के साथ एक वेबसाइट भी हो सकती है।

प्रश्न 4-8 क्या मेरा मकान मालिक आपदा के दौरान मेरे घर/अपार्टमेंट को किसी और को किराए पर दे सकता है?

नहीं। मकान मालिक को पट्टे का सम्मान करना चाहिए जब तक कि आवास पूरी तरह से अनुपयोगी न हो, या पट्टे में एक स्पष्ट प्रावधान शामिल हो जो आग, बाढ़, या इसी तरह की दुर्घटना की स्थिति में मकान मालिक को समाप्त करने की अनुमति देता हो। यदि मकान मालिक आपको किसी और को स्थानांतरित करने के आदेश के लिए बाहर करना चाहता है, तो परिसर स्पष्ट रूप से "पूरी तरह से अनुपयोगी" नहीं है और मकान मालिक पट्टे को समाप्त नहीं कर सकता। यदि मकान मालिक आपको अवैध रूप से बाहर कर देता है, तो आपको पुनः प्रवेश की रिट का अनुरोध करने के लिए शांति के न्यायाधीश से संपर्क करना चाहिए। यह न्यायाधीश का एक आदेश है जो आपके मकान मालिक को आपको आपके निवास में वापस जाने की अनुमति देने के लिए बाध्य करता है। पुनः प्रवेश प्रक्रिया की यह रिट एक त्वरित कार्यवाही है जिसके माध्यम से आप जल्दी से अपने घर में वापस आ सकते हैं, अक्सर उसी दिन।

प्र. 4-9 आपदा के दौरान मैं अपने मकान मालिक से कैसे संपर्क करूं?

यह सलाह दी जाती है कि उपलब्ध संचार के हर साधन को आज़माएं, जिसमें हर उपलब्ध फ़ोन नंबर पर टेलीफोन कॉल या टेक्स्ट, ईमेल पत्राचार और मेल के माध्यम से भेजे गए पत्र शामिल हैं, लेकिन इन्हीं तक सीमित नहीं हैं । यह पत्र पट्टा समझौते में निर्धारित पते या अंतिम प्रदान किए गए पते पर भेजे जाते हैं यदि पता भिन्न हो ।एक मकान मालिक के पास संपर्क या आपदा से संबंधित अन्य जानकारी के साथ एक वेबसाइट भी हो सकती है। आपको अपने मकान मालिक से संपर्क करने के सभी प्रयासों का दस्तावेजीकरण करना चाहिए, जिसमें भेजे गए पत्रों की प्रतियां, ऑनलाइन संचार के स्क्रीनशॉट और टेक्स्ट और ईमेल की प्रतियां शामिल हैं।

प्रश्न 4-10 मेरे मकान मालिक ने मुझे बाहर जाने के लिए कहा क्योंकि आपदा के बाद आवास पूरी तरह से अनुपयोगी हो गया है। क्या मुझे बाहर जाना पड़ेगा?

यदि, तूफान के बाद, आवास व्यावहारिक रूप से आवासीय उद्देश्यों के लिए पूरी तरह से अनुपयोगी है, तो मकान मालिक पट्टे को समाप्त कर सकता है किरायेदार को लिखित नोटिस देकर किसी भी समय आवास की मरम्मत पूरी होने से पहले। यदि आवास अनुपयोगी है और पट्टा समाप्त हो गया है, तो मकान मालिक बेदखली का मामला न्याय अदालत में दायर कर सकता है यदि किरायेदार खाली नहीं करता है ।(ऊपर प्रश्न 4-1, 4-2 भी देखें । ) यदि मकान मालिक एक अनुपयोगी आवास के लिए पट्टे को समाप्त कर देता है, तो किरायेदार के बाहर जाने की तारीख से किराए की यथानुपात वापसी और कानून द्वारा अन्यथा आवश्यक किसी भी सिक्योरिटी जमा की वापसी का हकदार है। Tex. Prop. Code § 92.054(b). हालांकि, यदि किरायेदार इस बात से असहमत है कि आवास आवासीय उद्देश्यों के लिए पूरी तरह से अनुपयोगी है और छोड़ता नहीं है, तो मकान मालिक किरायेदार को इकाई से नहीं हटा सकता है और इसके बजाय न्याय अदालत में बेदखली का मामला दायर करना चाहिए। अदालत में पहुंचने पर, किरायेदार यह बचाव कर सकता है कि आवास पूरी तरह से अनुपयोगी नहीं है और इसे पट्टा समाप्ति के अधीन नहीं होना चाहिए था। बेशक, किरायेदार को इस बीच यूनिट पर किराए का भुगतान जारी रखना चाहिए, क्योंकि भुगतान न करना मकान मालिक के लिए किरायेदार को बेदखल करने का आधार हो सकता है।

प्रश्न 4-11 मेरे मकान मालिक ने मुझे अगले दिन बाहर जाने के लिए कहा क्योंकि वह अपनी बेटी के लिए आवास चाहते हैं जिन्होंने बाढ़ में अपना घर खो दिया था। उन्होंने मुझसे कहा कि अगर मैं बाहर नहीं गया, तो वह ताले बदल देंगे। क्या मुझे बाहर जाना पड़ेगा?

नहीं। मकान मालिक को पट्टे की शर्तों का सम्मान करना जारी रखना चाहिए। मकान मालिक ताले नहीं बदल सकता है किरायेदार को आवास में प्रवेश करने से रोकने के लिए ऐसे कारण से। टेक्स प्रोप कोड § 92.0081। इसके अलावा, हालांकि अन्य कारण हो सकते हैं जिनकी वजह से मकान मालिक आपके ताले बदल सकता है, आपके मकान मालिक को अनुरोध पर हमेशा आपको एक चाबी देनी चाहिए। यदि आपका मकान मालिक अवैध रूप से आपको बाहर बंद कर देता है और आपको चाबी देने से इनकार करता है, तो आप तत्काल आदेश ("पुन: प्रवेश की रिट") के लिए न्यायालय में मुकदमा कर सकते हैं, जिससे आप अपने निवास में वापस आ सकते हैं। Tex. टेक्स प्रोप. कोड § 92.009। पुनः प्रवेश प्रक्रिया की रिट एक त्वरित कार्यवाही है जिसके माध्यम से आप जल्दी से अपने घर में वापस आ सकते हैं, अक्सर उसी दिन।

Q.4-12 यदि कोई शहर या काउंटी मकान मालिक के निवास को बनाए रखने में विफलता के कारण, जैसे कि एक आपदा के बाद, मकान मालिक के अधिभोग प्रमाण पत्र को रद्द कर देता है, तो किरायेदार के अधिकार क्या हैं?

यदि कोई शहर या काउंटी मकान मालिक के निवास को बनाए रखने में विफलता के लिए मकान मालिक के अधिभोग प्रमाण पत्र को रद्द कर देता है, तो मकान मालिक पट्टे के तहत डिफ़ॉल्ट में नहीं रहने वाले किरायेदार के लिए निम्नलिखित के लिए उत्तरदायी है (जैसे, किराए पर बकाया नहीं है, आदि):

1. किरायेदार की सिक्योरिटी जमा राशि की पूरी राशि।

2. किरायेदार द्वारा अग्रिम भुगतान किए गए किसी भी किराये के भुगतान का आनुपातिक हिस्सा।

3. किरायेदार की वास्तविक क्षति, जिसमें कोई भी स्थानांतरण लागत, उपयोगिता कनेक्शन शुल्क, भंडारण शुल्क और खोई हुई मजदूरी शामिल हैं; तथा

4. मकान मालिक के खिलाफ किरायेदार द्वारा किसी भी संबंधित कार्रवाई के कारण उत्पन्न होने वाली अदालत की लागत और वकील की फीस।

टेक्स प्रोप कोड § 92.023।

प्रश्न 4-13 अगर आपको बेदखली मुकदमा दिया जाए तो आपको क्या करना चाहिए?

मकान मालिक पट्टे पर दी गई संपत्ति से किरायेदार को हटाने के लिए स्व-सहायता का उपयोग नहीं कर सकता है, और न ही न्यायाधीश द्वारा जारी अंतिम बेदखली आदेश (कब्जे की रिट) के बिना किरायेदार को हटाने में सहायता के लिए पुलिस या कानून प्रवर्तन का उपयोग कर सकता है। अगर मकान मालिक ने प्राकृतिक आपदा के कारण पट्टा ठीक से समाप्त कर दिया है, तब भी मकान मालिक अदालत में जाए बिना किरायेदार को नहीं हटा सकता।

किरायेदार को बेदखल करने के लिए मकान मालिक को उस क्षेत्र की न्यायालय में बेदखली मुकदमा दायर करना होगा जहां संपत्ति स्थित है। फिर किरायेदार पर बेदखली का मुकदमा परोसा जाता है, जिसमें एक उद्धरण भी शामिल है, जो एक कवरशीट है जिसमें मुकदमे के बारे में जानकारी, आगे क्या करना है और किरायेदार को मुकदमे के लिए उपस्थित होने की तारीख, और बेदखली के लिए एक याचिका शामिल है, जो उन कारणों को सूचीबद्ध करता है जो मकान मालिक का मानना है कि वे किरायेदार को बेदखल कर सकते हैं। A किरायेदार को इस बेदखली प्रशस्ति पत्र को प्राप्त करने से नहीं बचना चाहिए, क्योंकि इसमें केस के लिए परीक्षण की तारीख होगी, जो मुकदमा दायर करने के दस से इक्कीस दिनों के बीच होनी चाहिए। यदि किरायेदार को सेवा के लिए नहीं पाया जा सकता है, तो न्यायाधीश मुकदमे की सेवा के एक अन्य साधन को अधिकृत कर सकता है, जिसमें इसे दरवाजे के नीचे खिसकाना, इसे सामने के दरवाजे पर चिपकाना या इसे मेल करना शामिल है। यदि किरायेदार को बेदखली का मुकदमा मिलता है, तो उन्हें उद्धरण को ध्यान से पढ़ना चाहिए और अदालत में सुनवाई की तारीख सहित समय सीमा की तलाश करनी चाहिए। यदि आप बेदखली के मुकदमे की उपेक्षा करते हैं, तो आपको मुकदमे की तारीख नहीं पता चलेगी, और आप डिफ़ॉल्ट रूप से केस हार जाएंगे। यदि आप यह पता लगाना चाहते हैं कि आपके खिलाफ बेदखली केस दायर किया गया है या नहीं, तो आपको उस क्षेत्र की न्यायालय को कॉल करना चाहिए जहां संपत्ति स्थित है। यदि आप सही अदालत से संपर्क नहीं करते हैं, तो क्लर्क अक्सर आपको उस अदालत का मार्गदर्शन कर सकता है जहां संपत्ति स्थित है।

मुकदमे में, आपके पास न्यायाधीश को अपनी कहानी का पक्ष बताने का अवसर होगा। आप न्यायाधीश को बेदखली के किसी भी बचाव के बारे में बता सकते हैं, उदाहरण के लिए: संपत्ति अभी भी रहने योग्य है; मकान मालिक ने पट्टे को ठीक से समाप्त नहीं किया; मकान मालिक ने पट्टे को समाप्त करने के बाद खाली करने का नोटिस नहीं दिया; या मकान मालिक मरम्मत के लिए पूछने पर आपके खिलाफ जवाबी कार्रवाई कर रहा है। एक न्यायाधीश आपके पट्टे की शर्तों का उल्लंघन करने के लिए आपकी बेदखली का आदेश दे सकता है (उदाहरण के लिए, किराए का भुगतान नहीं करना) या यदि मकान मालिक ने पट्टे को ठीक से समाप्त कर दिया है और बाद में खाली करने के लिए नोटिस दिया है। यदि आप सार्वजनिक आवास, संघीय रूप से सब्सिडी वाले आवास, या कर क्रेडिट संपत्ति में रहते हैं, तो मकान मालिक के पास आपके पट्टे को समाप्त करने या नवीनीकृत न करने के लिए उचित कारण (जैसे कि आपके पट्टे का गंभीर उल्लंघन) होना चाहिए। आपके पास अन्य अधिकार भी हो सकते हैं, जैसे कि शिकायत प्रक्रिया तक पहुंच।

प्रश्न 4-14 यदि न्यायालय के न्यायाधीश मुझे बेदखल कर देते हैं तो क्या मैं अपील कर सकता हूँ?

हां, आप अपने केस की अपील काउंटी कोर्ट में कर सकते हैं, जहां आपको एक अलग जज के साथ एक नया ट्रायल (ट्रायल डी नोवो) मिलेगा। न्याय अदालत में बेदखली के फैसले के खिलाफ अपील करने के लिए, आपको अदालत के फैसले के पांच कैलेंडर दिनों (सप्ताहांत और छुट्टियों सहित) के भीतर, या तो (1) न्यायाधीश द्वारा निर्धारित राशि में एक अच्छी जमानत के साथ एक अपील बांड दाखिल करना होगा, (2) अपील बांड की राशि के लिए न्याय अदालत के साथ नकद जमा करना होगा, या (3) अदालत के साथ एक बयान दाखिल करें कि आप आर्थिक रूप से अपील बांड प्रस्तुत करने या नकद जमा राशि का भुगतान करने में असमर्थ हैं, एक रूप जो न्याय अदालत के लिए आवश्यक है ("अदालत की लागत या अपील बांड का भुगतान करने में असमर्थता का बयान")। इसके अलावा, यदि आप या तो एक अपील बांड या अदालत की लागत के भुगतान को वहन करने में असमर्थता का बयान दाखिल करके अपील कर रहे हैं, और बेदखली का कारण किराए का भुगतान न करना है, और आप अपील के दौरान कब्जे में रहना चाहते हैं, तो आपको अपील बांड या बयान दाखिल करने के पांच दिनों के भीतर न्याय न्यायालय रजिस्ट्री में एक किराये की अवधि का किराया जमा करना होगा। यदि आप समय पर यह भुगतान नहीं करते हैं, तो मकान मालिक न्यायालय से कब्जे की रिट (आपको संपत्ति से हटाने का आदेश) के लिए कह सकता है और रिट की 24-hour की सूचना देने के बाद आपको संपत्ति से हटा दिया जा सकता है। अपील अभी भी काउंटी अदालत में भेजी जाएगी, ताकि आप अपनी अपील के साथ आगे बढ़ सकें, भले ही आप अब निवास में न हों।

इसके अलावा, यदि आप किराए के गैर-भुगतान के केस में अपील करने में असमर्थता का बयान दर्ज करते हैं, तो आपको पट्टे के तहत देय तारीख के पांच दिनों के भीतर प्रत्येक किराये की अवधि में काउंटी कोर्ट में कानून रजिस्ट्री में भविष्य के किराए का भुगतान करना होगा । यदि आप समय पर इस किराए का भुगतान नहीं करते हैं, तो मकान मालिक काउंटी अदालत में एक शपथ प्रस्ताव दायर कर सकता है और अदालत से कब्जे की रिट जारी करने के लिए कह सकता है ताकि आपको निवास से हटाया जा सके ।

प्र. 4-15 मैं पट्टे पर दिए गए परिसर से अपनी व्यक्तिगत संपत्ति कैसे प्राप्त कर सकता हूं?

यह निर्भर करता है। यदि फेमा और संघीय सिक्योरिटी अधिकारी इस बात पर नियंत्रण रखते हैं कि विस्थापितों को कब और कैसे अपने घरों में लौटने की अनुमति दी जाती है , तो आपको लौटने के लिए इंतजार करना पड़ सकता है ।यदि आपकी वापसी पर ऐसी कोई सीमा नहीं है, तो आप पट्टे पर दिए गए परिसर से अपनी व्यक्तिगत संपत्ति को वापस ले सकते हैं।

निकासी के बीच और जब एजेंसियां वापसी की अनुमति देती हैं, तो सबसे अच्छी सलाह जो हम एक निकासी व्यक्ति को दे सकते हैं, वह है मकान मालिक से संपर्क करने का प्रयास करें और यह निर्धारित करें कि क्या मकान मालिक (1) संपत्ति की स्थिति के बारे में कुछ भी जानता है और (2) संपत्ति को सुरक्षित करने के लिए कुछ भी करने में सक्षम है।

Q. 4-16 क्या मैं आपदा के कारण हुई चोटों या संपत्ति के नुकसान के लिए अपने मकान मालिक के खिलाफ हर्जाना वसूल सकता हूं?

जब चोट या संपत्ति की क्षति किसी प्राकृतिक आपदा के कारण होती है और मकान मालिक की लापरवाही से नहीं, तो मकान मालिक ऐसी चोट या संपत्ति के नुकसान के लिए उत्तरदायी नहीं होता है। हालांकि, टेक्सास संपत्ति संहिता मौजूदा सामान्य कानून और अन्य वैधानिक कानून के तहत किए गए दावों को नहीं रोकती, जिसमें मकान मालिक के खिलाफ चोटों या संपत्ति के नुकसान के लिए मकान मालिक की लापरवाही के परिणामस्वरूप भी शामिल है। देखें Tex. Prop. Code§ 92.061.। इसलिए मकान मालिक पर मुकदमा चलाया जा सकता है यदि मकान मालिक की लापरवाही के कारण या योगदान से किरायेदार को चोट लगी है या आपदा से क्षति हुई है। लापरवाही तब होती है जब कोई व्यक्ति उचित सावधानी नहीं बरतता और यह चूक नुकसान का कारण बनती है।

प्रश्न 4-17 क्या मुझे आपदा से व्यक्तिगत चोटें या हानि या अपने निजी सामान को नुकसान हुआ है? क्या मैं अपने मकान मालिक या पिछले गृहस्वामी के खिलाफ नुकसान की वसूली कर सकता हूं अगर वे बाढ़ की संभावना के बारे में जानते थे और मुझे सूचित करने में विफल रहे?

यदि मकान मालिक या विक्रेता ने बाढ़ की संभावना के संबंध में एक सकारात्मक गलत बयानी की है, तो किरायेदार या खरीदार संपत्ति के नुकसान या व्यक्तिगत चोटों की वसूली के लिए धोखा के आधार पर मकान मालिक या विक्रेता पर मुकदमा कर सकते हैं। यदि आप जानते थे कि संपत्ति में बाढ़ आ सकती है या सकारात्मक गलत बयानी पर भरोसा नहीं किया गया था, तो आप नुकसान की वसूली नहीं कर पाएंगे।

यदि मकान मालिक या विक्रेता ने बाढ़ की संभावना के बारे में कुछ नहीं कहा है, तो आप शायद किसी भी नुकसान की भरपाई नहीं कर पाएंगे। आम तौर पर, विक्रेता या मकान मालिक द्वारा ज्ञात तथ्य का खुलासा न करने मात्र से धोखा नहीं होता। हालांकि, कुछ परिस्थितियों में, बाढ़ की संभावना का खुलासा न करने से उस मकान मालिक या विक्रेता के खिलाफ मुकदमा किया जा सकता है जो पिछली बाढ़ के बारे में जानता था या बाढ़ की संभावना के बारे में जानता था। ज्ञात पिछली बाढ़ का सक्रिय छिपाव (जैसे, दीवारों पर बाढ़ के पानी के निशान को पेंट करना) भी किरायेदार वसूली का आधार हो सकता है। देखें 37 Am. Jur. 2d, धोखा और धोखा, 144-146।

सोमवार, 1 जनवरी 2022 को या उसके बाद दर्ज किए गए पट्टों के लिए, यदि कोई निवास 100 साल के बाढ़ के मैदान में स्थित है और बाढ़ के मैदान के स्तर से ऊपर की ऊंचाई नहीं है , तो मकान मालिक को पट्टे पर हस्ताक्षर करने से पहले या उसी समय किरायेदार को इस बारे में एक लिखित सूचना देनी होगी। इसके अलावा, एक मकान मालिक जो पट्टे से पहले पांच साल की अवधि के दौरान निवास को बाढ़ से हुए नुकसान के बारे में जानता है, उसे किरायेदार को एक लिखित नोटिस देना चाहिए जिसमें उन्हें सूचित किया जाए कि वे बाढ़ के बारे में जानते हैं। इन नोटिसों में विशिष्ट वैधानिक भाषा होती है और इन्हें पट्टे पर हस्ताक्षर करने पर या उससे पहले किरायेदार को दिए गए एक अलग लिखित दस्तावेज़ में शामिल किया जाना चाहिए। यदि मकान मालिक इस कानून का उल्लंघन करता है और बाढ़ के परिणामस्वरूप किरायेदार को अपनी व्यक्तिगत संपत्ति को काफी नुकसान या क्षति होती है, तो किरायेदार तीस दिन के नोटिस के साथ पट्टे को समाप्त कर सकता है। टेक्स प्रोप। कोड § 92.0135 (प्रभावी 1 जनवरी 2022)।

प्रश्न 4-18 क्या मैं अपने मकान मालिक या पिछले गृहस्वामी के खिलाफ हर्जाने की वसूली कर सकता हूं यदि उन्हें बाढ़ की संभावना के बारे में पता नहीं था?

नहीं। एक सामान्य नियम के रूप में, किरायेदार या खरीदार मकान मालिक या पिछले मालिक से बाढ़ से हुए नुकसान या क्षति की भरपाई नहीं कर सकता है यदि मकान मालिक या पिछले मालिक को पिछली बाढ़ या बाढ़ की संभावना के बारे में कुछ भी नहीं पता था, और उन्होंने किरायेदार या खरीदार को यह नहीं बताया था कि संपत्ति बाढ़ के अधीन नहीं थी।

प्र. 4-19 मेरे सभी निजी सामान उस स्थान पर नष्ट हो गए थे जहां मैं किराए पर रहता हूं। मुझे अपनी बीमा कंपनी से क्या सहायता मिल सकती है?

यदि आपदा के समय आपके पास किराएदार का बीमा या गृहस्वामी की सामग्री बीमा था, तो अपनी बीमा कंपनी से संपर्क करें। यदि आपकी स्थिति गंभीर है, तो सुनिश्चित करें कि आप बीमा कंपनी को अपनी स्थिति का वर्णन करें। यदि बीमा कंपनी इस बात से सहमत है कि कवरेज है, तो आप अपने नुकसान के एक हिस्से को कवर करने के लिए अग्रिम भुगतान के लिए कह सकते हैं। ध्यान दें कि कुछ मकान मालिक किरायेदारों से "किराएदार का बीमा" लेने की मांग कर सकते हैं, लेकिन यह केवल मकान मालिक के लिए कवरेज शामिल हो सकता है, न कि किराएदार के लिए। यदि आपके पास किसी भी किराएदार बीमा के कवरेज के बारे में प्रश्न हैं, तो आपको बीमा कंपनी को कॉल करना चाहिए।

आपातकालीन सहायता स्थानीय स्वयंसेवी एजेंसियों (जैसे, रेड क्रॉस, साल्वेशन आर्मी, यूनाइटेड वे) से उपलब्ध हो सकती है।

प्र. 4-20 यदि आपके पास अपने व्यक्तिगत सामान का बीमा नहीं है तो आपको क्या करना चाहिए?

If your losses are not covered by insurance, you may be able to receive money from FEMA for "Other Needs Assistance." This assistance is available for necessary expenses and serious needs caused by the disaster, ranging from displacement expenses to personal property, funeral, and childcare expenses. आप रेड क्रॉस से भी संपर्क करना चाह सकते हैं, जो आपकी मदद कर सकता है।

प्रश्न 4-21 यदि तूफान, बाढ़ या अन्य आपदा के कारण मेरा निजी सामान खो जाता है या क्षतिग्रस्त हो जाता है, तो क्या मैं मकान मालिक की खतरा बीमा पॉलिसी के तहत अपने मकान मालिक से नुकसान की वसूली कर सकता हूं?

नहीं। मकान मालिक का किरायेदार की संपत्ति में कोई "बीमा योग्य हित" नहीं है और, इसलिए, मकान मालिक का खतरा बीमा किरायेदार की व्यक्तिगत संपत्ति का बीमा नहीं कर सकता (और नहीं करता) है।

हालांकि, यदि किरायेदार की संपत्ति का नुकसान या हानि पूरी तरह से या आंशिक रूप से मकान मालिक की लापरवाही के कारण है, तो किरायेदार मकान मालिक पर मुकदमा कर सकता है और नुकसान को मकान मालिक के देयता बीमा वाहक द्वारा कवर किया जा सकता है। लापरवाही तब होती है जब कोई व्यक्ति उचित सावधानी नहीं बरतता और उसकी यह चूक नुकसान का कारण बनती है।

प्र. 4-22 क्या मेरे घर को बाढ़ से हुई क्षति मेरी बीमा पॉलिसी के अंतर्गत कवर की गई है?

आपकी गृहस्वामी बीमा पॉलिसी (जिसे कभी-कभी "हताहत बीमा पॉलिसी," "खतरा बीमा पॉलिसी," या "आग और विस्तारित कवरेज पॉलिसी" कहा जाता है) आमतौर पर बाढ़ से होने वाले नुकसान को कवर नहीं करती है। पॉलिसी सीधी या बहने वाली बारिश से घर के अंदर पानी की क्षति को कवर कर सकती है, लेकिन यह आमतौर पर सतह के पानी या बढ़ते पानी से होने वाले नुकसान को कवर नहीं करती। विंडस्टॉर्म बीमा आमतौर पर वसीयत सामान्य से अधिक हवा की स्थितियों तक सीमित होगा , जैसे कि आपदा से। आपको अपनी पॉलिसी को ध्यान से पढ़ना चाहिए, अपने बीमा एजेंट से बात करनी चाहिए और यदि आपके कोई प्रश्न हैं तो किसी वकील से परामर्श करना चाहिए।

राष्ट्रीय बाढ़ बीमा कार्यक्रम (एनएफआईपी) के तहत संघीय सरकार से बाढ़ बीमा खरीदा जा सकता है। यदि आपका समुदाय एनएफआईपी में भाग ले रहा है तो आप किसी भी राज्य-लाइसेंस प्राप्त स्थानीय एजेंट से नीतियां खरीद सकते हैं। बाढ़ कवरेज खरीदने के बाद आमतौर पर तीस दिन की छूट अवधि होती है जब तक कि यह प्रभावी न हो जाए।

Q. 4-23 क्या मेरा ऑटोमोबाइल इंश्योरेंस आपदा के कारण मेरी कार को हुए नुकसान को कवर करता है?

आम तौर पर, मालिक के वाहन को होने वाली आपदा क्षति को मालिक के व्यापक ऑटो कवरेज के तहत कवर किया जाएगा, हालांकि पॉलिसी में विशिष्ट भाषा और किसी भी स्पष्ट पॉलिसी बहिष्करण को नियंत्रित किया जाएगा। आपको अपनी पॉलिसी को ध्यान से पढ़ना चाहिए, अपने बीमा एजेंट से बात करनी चाहिए और यदि आपके कोई प्रश्न हैं तो किसी वकील से परामर्श करना चाहिए।

प्रश्न 4-24 क्या मैं अपने पड़ोसी के खिलाफ हर्जाने की वसूली कर सकता हूं, जिसकी संपत्ति ने आपदा के दौरान मेरी संपत्ति को नुकसान पहुंचाया?

सामान्य नियम यह है कि एक व्यक्ति प्राकृतिक आपदा या "भगवान के कार्य" के कारण होने वाली चोटों या क्षति के लिए उत्तरदायी नहीं है, जहां मालिक की ओर से लापरवाही का कोई दोष नहीं है, जिसकी संपत्ति ने आपदा के दौरान दूसरों को नुकसान पहुंचाया है।इसलिए, आपका पड़ोसी केवल तभी उत्तरदायी होता है जब वह या वह लापरवाह था और ऐसी लापरवाही नुकसान का कारण बनी। देखें 1 Am. Jur. 2d, एक्ट ऑफ गॉड, 11, 15; 57 Am. Jur. 2d, लापरवाही, 669। लापरवाही तब होती है जब कोई व्यक्ति उचित सावधानी बरतने में विफल रहता है और वह विफलता नुकसान का कारण बनती है।

प्र. 4-25 मैं किसी और की संपत्ति का क्या कर सकता हूं, जो आपदा मेरी भूमि पर ले आई?

जब व्यक्तिगत संपत्ति बाढ़, हवा या विस्फोट से दूसरे की भूमि पर चली जाती है, तो वह व्यक्तिगत संपत्ति अभी भी मूल मालिक की होती है और मूल मालिक उसे लेने के लिए प्रवेश कर सकता है। यदि भूस्वामी व्यक्तिगत संपत्ति के मालिक को प्रवेश करने से इनकार करता है, या यदि भूस्वामी संपत्ति को भूस्वामी के स्वयं के उपयोग के लिए विनियोजित करता है, तो व्यक्तिगत संपत्ति का मालिक संपत्ति के मूल्य के लिए भूस्वामी पर मुकदमा कर सकता है। भूमि मालिक एक "अनैच्छिक जमानतदार" है और सच्चे मालिक को छोड़कर अन्य सभी के खिलाफ संपत्ति पर कब्जा का अधिकार रखता है। भूमि स्वामी, यदि आवश्यक हो, तो भूमि का उपयोग करने के लिए संपत्ति को स्थानांतरित कर सकता है, बशर्ते कि यह उचित तरीके से किया गया हो। भूमि मालिक जानबूझकर या घोर लापरवाही के माध्यम से संपत्ति को नुकसान नहीं पहुंचा सकता है। देखें 1 Am. Jur. 2d, परित्यक्त, खोया, आदि, संपत्ति, 24- 27।

Q. 4-26 क्या मैं आपदा के कारण हुए नुकसान के लिए स्थानीय, राज्य या संघीय सरकार पर मुकदमा कर सकता हूं?

कुछ परिस्थितियों में सरकार पर दायित्व हो सकता है यदि उसके कर्मचारी लापरवाह थे और नुकसान का कारण बने। हालांकि, "संप्रभु प्रतिरक्षा" के सिद्धांत के तहत, सरकारी अधिकारी आम तौर पर अपने एजेंटों और कर्मचारियों के लापरवाह कृत्यों के लिए दायित्व से मुक्त होते हैं। संप्रभु प्रतिरक्षा का सिद्धांत आम तौर पर "सरकारी कार्यों" जैसे अपराध की रोकथाम, बाढ़ नियंत्रण, अग्निशमन, स्वास्थ्य के संरक्षण आदि पर लागू होता है।

Q. 4-27 मेरे वाणिज्यिक पट्टे के बारे में क्या?

वाणिज्यिक पट्टों में, टेक्सास सामान्य कानून को ज्यादातर क़ानून द्वारा पूर्वनिर्धारित नहीं किया गया है, लेकिन इस प्रश्न का उत्तर आमतौर पर पट्टे की शर्तों द्वारा दिया जाता है। इसलिए, आपको अपने अधिकारों और दायित्वों के दायरे को निर्धारित करने के लिए प्रावधानों की समीक्षा करनी चाहिए, यदि संभव हो तो एक वकील के साथ।

प्रश्न 4-28 क्या मुझे अपने वाणिज्यिक पट्टे की जगह (कार्यालय, खुदरा, मिनी-स्टोरेज, आदि) के लिए किराए का भुगतान करना जारी रखना चाहिए, भले ही यह आपदा के कारण पूरी तरह से या आंशिक रूप से अनुपयोगी हो गया हो?

एक वाणिज्यिक पट्टे के विशेष प्रावधान यह नियंत्रित करेंगे कि पूर्ण या आंशिक विनाश के बाद किराए का भुगतान किया जाना चाहिए या नहीं। यदि पट्टे की शर्तें हताहत को संबोधित नहीं करती हैं, तो कार्यालय स्थान, खुदरा स्थान, या मिनी-स्टोरेज स्पेस (लेकिन भूमि के पट्टे के लिए नहीं) जैसे स्थान के पट्टे के लिए, यदि तूफान ने अपने इच्छित उद्देश्य के लिए स्थान को अनुपयोगी बना दिया है, तो पट्टा समाप्त कर दिया जाता है और किरायेदार को विनाश के बाद किराए का भुगतान करने के दायित्व से मुक्त कर दिया जाता है। नॉर्मन बनाम स्टार्क ग्रेन एलेवेटर कं, 237 एसडब्ल्यू 963 (टेक्स. सीटी. सिविल अपील 1922)।